【資料圖】

我們相信，不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將有望很快放開，各地的限購限貸政策，尤其是認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有希望放寬。同時(shí)，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。在供給側(cè)，進(jìn)一步的流動(dòng)性支持和預(yù)期管理，將繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)房企的資產(chǎn)負(fù)債表。

中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志接受新華社等媒體記者提問，對(duì)學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神進(jìn)行權(quán)威解讀。其中，在擴(kuò)大內(nèi)需，防范金融風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域，有關(guān)負(fù)責(zé)同志高度肯定了釋放住房改善需求和避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，更清楚地展望了2023年房地產(chǎn)政策的側(cè)重點(diǎn)。

▍解除不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將是未來需求政策重點(diǎn)。

我們預(yù)計(jì)，二線省會(huì)城市的住房限購有望實(shí)質(zhì)性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴(yán)重影響了賣舊買新，賣小買大需求的釋放。我們預(yù)計(jì)，在不遠(yuǎn)的將來認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有望放寬。此外，各地對(duì)于普通住宅認(rèn)定的過嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，影響了合理改善的交易便利性。我們預(yù)計(jì)各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。

▍流動(dòng)性支持和預(yù)期管理為核心的供給側(cè)政策，將進(jìn)一步優(yōu)化龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債表。

我們認(rèn)為，2022年出臺(tái)的地產(chǎn)融資三支箭將繼續(xù)發(fā)揮作用，即債券市場(chǎng)有望繼續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)市場(chǎng)化融資功能，A股股權(quán)再融資在2023年進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在REITs市場(chǎng)有望獲得合理待遇，房企符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求的底層資產(chǎn)有可能不斷被盤活，從而增厚房企邊際業(yè)績(jī)，推動(dòng)企業(yè)獲得現(xiàn)金回流。我們預(yù)計(jì)銀行將積極解決存量債務(wù)問題，新增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信用支持。

▍區(qū)分長(zhǎng)短期關(guān)系，區(qū)分追求平穩(wěn)狀態(tài)和保持政策有為。

2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，要研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認(rèn)為，所謂新發(fā)展模式就是區(qū)別于傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式。但房地產(chǎn)政策不是在2023年既要完成新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，又要釋放需求鼓勵(lì)改善自住。由此判斷2023年的房地產(chǎn)政策，重點(diǎn)就是擴(kuò)大需求——中長(zhǎng)期而言，重點(diǎn)則是推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這里的平穩(wěn)，我們認(rèn)為是指追求狀態(tài)平穩(wěn)，即開發(fā)投資和銷售基本穩(wěn)定。平穩(wěn)并不意味著政策無為，相反，只有積極有為的政策，才能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)下行的局面。中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地方財(cái)力，居民家庭資產(chǎn)和銀行體系負(fù)債方面的重要性，突出了房地產(chǎn)政策調(diào)整的緊迫性。

本文作者：陳聰、張全國，來源：中信證券研究，原文標(biāo)題：《地產(chǎn)｜房地產(chǎn)政策如何“出實(shí)招”》

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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策 資產(chǎn)負(fù)債表 的重要性