房地產(chǎn)再迎重磅政策，首套房貸款利率長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步完善，以更好地支持剛性住房需求。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

(相關(guān)資料圖)

這個(gè)政策最早提出于2022年9月29日，當(dāng)時(shí)央行公告對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

當(dāng)時(shí)這一政策作為一個(gè)臨時(shí)性政策、有效期到2022年年底，央行這次的政策相當(dāng)于將臨時(shí)性政策常態(tài)化。

70個(gè)大中城市里有38城符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)

中信建投證券研究表示，符合條件的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)活力有望進(jìn)一步激活。根據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，70大中城市中符合條件的城市達(dá)38個(gè)，較9月份增加15個(gè)：

根據(jù)我們9月的測(cè)算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額占比約為50%~60%，本次政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)占比將進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)活力將進(jìn)一步激活，2023年銷售在四季度有望實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

政策主要針對(duì)二、三線城市，一線城市效果有限

中信證券梳理2022年9-11月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比、環(huán)比情況后指出，目前政策主要作用區(qū)域是二、三線城市。一線城市受到本次政策支持的直接效果有限：

目前有38個(gè)城市符合標(biāo)準(zhǔn)。其中，一線城市均不符合標(biāo)準(zhǔn)（11月北京、上海房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均正增長(zhǎng)；廣州、深圳僅環(huán)比為負(fù)增長(zhǎng)，同比正增長(zhǎng)），新一線城市中有4城符合標(biāo)準(zhǔn)（即武漢、沈陽(yáng)、天津、鄭州），二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標(biāo)準(zhǔn)。

中信證券表示，一線城市是全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，預(yù)計(jì)后續(xù)可能在限購(gòu)、戶籍等制度上給予更多支持以激發(fā)一線居民購(gòu)房活力。

允許部分城市突破目前的4.1%的下限

目前，首貸利率下限為5年期LPR減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，2022年11月全國(guó)首套、二套房貸利率平均為4.17%、4.95%。

中信證券預(yù)計(jì)符合條件的城市首套房貸利率或有望降至3.7%-4.1%區(qū)間（參考過(guò)往85折利率，當(dāng)前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合銀行投放偏好）：

符合條件的房?jī)r(jià)下調(diào)城市將于近期下調(diào)首套房貸利率，幅度或在20-50個(gè)基點(diǎn)（預(yù)計(jì)不會(huì)明顯低于1年期LPR利率，即3.65%）。如果針對(duì)剛需居民的政策刺激效果有限，未來(lái)不排除放松改善型、二套房貸利率限制的可能。

房地產(chǎn)需求政策作用逐步顯現(xiàn)

中金公司分析指出，目前房地產(chǎn)基本面的制約都在緩解，疫情造成的不確定性在減弱，保交樓得到了有力的資金保障，房地產(chǎn)銷售和投資都已經(jīng)大幅降低、基數(shù)已經(jīng)不高，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。具體來(lái)看：

第一，疫情造成的不確定性在減弱。在疫情防控進(jìn)入新階段后，中國(guó)已經(jīng)宣布對(duì)新冠病毒實(shí)行“乙類乙管”，不再劃定高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)、不再進(jìn)行常態(tài)化核酸檢測(cè)，跨區(qū)域交流、國(guó)際交流恢復(fù)正常。雖然不確定性仍然存在，但是從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在幾個(gè)月后，開放后的國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體都會(huì)恢復(fù)正常，因此私人部門面對(duì)的不確定性是在減弱的。

第二，保交樓得到了實(shí)質(zhì)性的資金支持，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)也得到了初步緩解。2022年11月，單月新增抵押補(bǔ)充貸款達(dá)到3675億元、創(chuàng)下歷史最高記錄，歷史上抵押補(bǔ)充貸款主要用于棚戶區(qū)改造的相關(guān)項(xiàng)目，此次可能用于對(duì)部分保交樓項(xiàng)目的支持當(dāng)中。2022年9-12月PSL累計(jì)新增6100億元。根據(jù)我們的估算，如果全國(guó)保交樓困難的項(xiàng)目占全國(guó)施工面積10%的話，那么完成這些困難項(xiàng)目的全部交付需要資金約1萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，央行提供的資金已經(jīng)可以占到保交樓資金需求中的一個(gè)不小的比例，考慮到還有商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持，我們認(rèn)為可以對(duì)保交樓有信心。此外，從2022年3季度開始，優(yōu)質(zhì)房企在“民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具”的支持下開始逐步恢復(fù)債券融資，商業(yè)銀行也積極向優(yōu)質(zhì)房企授信，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)得到了一定的緩解。

第三，在經(jīng)歷大幅調(diào)整之后，房地產(chǎn)的基數(shù)已經(jīng)不高。中國(guó)本輪新開工面積的下行大約開始于2020年10月，距今已經(jīng)有2年多的時(shí)間，，2022年全年新開工面積同比下跌接近40%，2022年10月相對(duì)2020年10月的新開工面積下跌57%、接近60%。這樣的跌幅、下跌的速度和下跌的時(shí)間在過(guò)去30年的全球歷史中都比罕見。

總的來(lái)看，隨著各種制約因素的影響逐步減弱，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。雖然在長(zhǎng)周期向下的過(guò)程中，房地產(chǎn)反彈的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地產(chǎn)周期的企穩(wěn)概率在上升。

中信證券認(rèn)為，前期以“三支箭”為代表的供給側(cè)金融政策，配合因城施策下的多項(xiàng)需求端政策，金融部門與住建部門的政策協(xié)同方面仍有推進(jìn)空間。目前房地產(chǎn)政策的協(xié)同、有序、長(zhǎng)效推進(jìn)，切斷了地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)演繹成悲觀情形的鏈條，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期正加速由“無(wú)底”向“有底”轉(zhuǎn)變。

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