最近房地產(chǎn)領(lǐng)域又是動(dòng)作消息不斷。

(相關(guān)資料圖)

首先是，《求是》雜志刊登重要文章，其中強(qiáng)調(diào)要合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。要因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

其次，據(jù)央行網(wǎng)站2月15日披露，近期其召開(kāi)2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，拓展民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持范圍，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增加民營(yíng)企業(yè)信貸投放。

會(huì)議提到，要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施。

此外，近期北上廣深等多地看房量大增，以及“延長(zhǎng)房貸年齡”也持續(xù)刷屏。

“疫情三年，漲回來(lái)只用了一周”

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)過(guò)后一周貝殼50城二手房日均帶看客戶量和新增掛牌房源量均較1月春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，2月前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長(zhǎng)50%-60%，帶看量增長(zhǎng)30%-40%。媒體報(bào)道稱，“疫情三年，漲回來(lái)只用了一周?！辈簧偕虾７慨a(chǎn)中介這幾天都在社交平臺(tái)瘋傳這句話。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為：“數(shù)據(jù)表明目前市場(chǎng)活躍度較高，對(duì)樓市的信心有所恢復(fù)。從成交周期來(lái)看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短，目前成交節(jié)奏有加快趨勢(shì)?！?/p>

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年1月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩。

中原證券表示，隨著政策面支持力度的不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入企穩(wěn)修復(fù)階段，其中具有代表性的二手房景氣指數(shù)，在2023年1月下旬升至24點(diǎn)，已超過(guò)2022年最高水平。另從春節(jié)期間找房熱度來(lái)看，除一線城市較2022年同期下降3%外，二線及以下城市找房熱度增速達(dá)到6.3%，合計(jì)找房熱度上漲3.7%。

中信證券認(rèn)為，在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)明顯調(diào)整的地方，房?jī)r(jià)小幅回升是正常的。在絕對(duì)房?jī)r(jià)較高的核心一線城市，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是政策不能接受的。當(dāng)前，按揭貸款的區(qū)域定價(jià)差異達(dá)到歷史高位，即一線城市首套按揭定價(jià)維持4.6%左右水平，而中小城市按揭定價(jià)則下降到3.7%左右。同時(shí)隨著二線城市不斷優(yōu)化限購(gòu)政策，一線核心城市和其他城市限購(gòu)嚴(yán)厲程度之間的差異也達(dá)到歷史最高。

其預(yù)計(jì)，未來(lái)一線城市和其他城市的政策差異度將進(jìn)一步拉大。面對(duì)復(fù)蘇的市場(chǎng)，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線城市，則預(yù)計(jì)將出臺(tái)更大力度，更具效果的政策手段，穩(wěn)定和提振需求。

多地銀行延長(zhǎng)房貸年齡

2月12日，“南寧市房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的消息受到廣泛關(guān)注，對(duì)此南寧市一房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)證實(shí)確有其事：以前最高年齡限制是70歲，現(xiàn)在調(diào)整為80歲。

2月14日，據(jù)杭州都市快報(bào)橙柿互動(dòng)報(bào)道，從房屋中介處了解到，杭州已有2家城商行延長(zhǎng)貸款年齡至75周歲。

2月15日，據(jù)上證報(bào)，一則四川成都部分銀行“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至85歲”消息引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。當(dāng)天建設(shè)銀行成都多家支行個(gè)貸中心人士告訴記者，目前“貸款人年齡加貸款期限”只能延至75歲，即年滿70周歲，只能按最高5年期限申請(qǐng)房貸。

通常情況下，銀行對(duì)購(gòu)房者的房貸最長(zhǎng)期限為30年，貸款到期日不能超過(guò)貸款人60—70歲的年齡，也就是說(shuō)，貸款人只有在年齡小于30—40歲的情況下，才能貸足30年，而房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲之后，貸款人50歲的時(shí)候購(gòu)房，也能貸足30年。

易居研究院認(rèn)為，房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲，與延遲退休有一定的關(guān)系，因?yàn)檠舆t退休后，貸款人收入保障的年限也會(huì)增加；該政策變化能照顧一些中老年人的購(gòu)房需求，老年人與子女一同買房的貸款額度也會(huì)增加，有助于涉及養(yǎng)老的家庭更好實(shí)現(xiàn)置業(yè)計(jì)劃。

招聯(lián)金融認(rèn)為，該政策有助于讓更多中老年人可以申請(qǐng)貸款改善居住條件，也讓年輕人可通過(guò)延長(zhǎng)還款期限減輕當(dāng)期還款壓力。工商銀行等銀行已經(jīng)將借款人年齡加貸款期限延長(zhǎng)至75年，這可能也是我國(guó)人口老齡化背景下的大勢(shì)所趨。

行業(yè)怎么看？

國(guó)泰君安表示，當(dāng)前行業(yè)基本面存在巨大的分歧，樓市上體現(xiàn)為二手房回暖、新房繼續(xù)下探，信用端體現(xiàn)為居民不斷增加儲(chǔ)蓄、但提前還款仍在高峰；然而對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷則過(guò)于一致，表現(xiàn)為將在2023年下半年出現(xiàn)復(fù)蘇，只在幅度上有所分歧，也即當(dāng)前進(jìn)入到預(yù)期的驗(yàn)證期。

中銀國(guó)際也認(rèn)為，目前市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，預(yù)計(jì)全國(guó)需求端最早或在3、4月出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能，但銷售仍有可能波動(dòng)，其持續(xù)性的回暖仍要等待整體經(jīng)濟(jì)修復(fù)后。

此外，中信證券提到，目前政策不存在轉(zhuǎn)向的可能。

第一，絕大多數(shù)城市的待售新房加待開(kāi)發(fā)土地規(guī)模在高位。

第二，大多數(shù)公司的信用融資渠道遠(yuǎn)未恢復(fù)，很多未出險(xiǎn)企業(yè)當(dāng)前信用融資成本明顯高于歷史一般水平。

第三，除了在北京和杭州等個(gè)別城市，其他城市企業(yè)拿地?zé)崆闃O為低落；第四、由于拿地表現(xiàn)分化，存在流動(dòng)性壓力的企業(yè)貨值結(jié)構(gòu)差。2021年四季度之后出讓新貨的質(zhì)量遠(yuǎn)高于2020年企業(yè)獲得的項(xiàng)目。只有持續(xù)的銷售復(fù)蘇，才能逐漸化解這些企業(yè)的交付和信用壓力。

東興證券也認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒依舊很濃，居民購(gòu)房信心不足，需求端的恢復(fù)將會(huì)是后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)的最關(guān)鍵因素，預(yù)計(jì)各地需求端鼓勵(lì)政策還將持續(xù)出臺(tái)。

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關(guān)鍵詞： 一線城市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 貸款期限