中國經(jīng)濟(jì)加速反彈，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)將成為持續(xù)復(fù)蘇的關(guān)鍵。

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德銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊奕等人在發(fā)表于2月13日的報(bào)告中表示，2023年中國房地產(chǎn)銷售將反彈，下半年增長(zhǎng)可能達(dá)到兩位數(shù)水平。

盡管這一觀點(diǎn)與德銀在訪談中獲得的共識(shí)大相徑庭，但德銀認(rèn)為，他們看到了兩個(gè)“令人信服但被低估”的因素，這兩個(gè)因素可能會(huì)支持中國房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)于預(yù)期的復(fù)蘇：

1. 從周期性的角度來看，由于家庭儲(chǔ)蓄過剩，存在大量被壓抑的需求。

2. 從長(zhǎng)期來看，中國的住房需求可能已經(jīng)見頂，但不太可能大幅下降。城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未結(jié)束，外來人口住房自有率較低，住房質(zhì)量仍有提高空間，還有相當(dāng)一部分老舊住房需要改造。由人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)基本面和住房所有權(quán)狀況決定的中國長(zhǎng)期住房需求也要求住房銷售在2022年從低水平反彈。

德銀認(rèn)為，2022年的住房銷售不應(yīng)被視為新常態(tài)，這比他們所估計(jì)的長(zhǎng)期住房需求仍低13%。

家庭儲(chǔ)蓄過剩刺激房地產(chǎn)需求

德銀認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)反彈期，中國家庭多余的家庭儲(chǔ)蓄可能更多地用于投資，而住房依舊是家庭投資的首選。

過去三年，中國家庭的凈銀行儲(chǔ)蓄增加了20萬億元，相當(dāng)于GDP的15%。2022年的儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)尤其大，達(dá)到14萬億元，超過了此前10年的總和：

在這些過剩的銀行儲(chǔ)蓄中，只有一小部分來自消費(fèi)支出的減少。這些過剩的銀行儲(chǔ)蓄大部分是家庭調(diào)整資產(chǎn)配置的結(jié)果。他們減少了住房購買，并從金融市場(chǎng)撤出資金，將資金安全地存放在銀行或償還銀行貸款。

德銀認(rèn)為，與大多數(shù)其他國家的家庭一樣，中國家庭不會(huì)把多余的儲(chǔ)蓄用于消費(fèi)，中國家庭儲(chǔ)蓄率將降至疫情前的水平，約為30%：

隨著經(jīng)濟(jì)的改善，家庭可能會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)厭惡，開始考慮其他投資機(jī)會(huì)。

在不同的資產(chǎn)類別中，住房仍是中國家庭的首選。盡管份額逐漸下降，但住房仍然是最主要的資產(chǎn)類別，占2019年所有家庭資產(chǎn)的40%（最新數(shù)據(jù)），其次是股權(quán)資產(chǎn)（30%）和現(xiàn)金和存款（21%）。對(duì)于大多數(shù)沒有大量金融資產(chǎn)的中國家庭來說，住房仍然是對(duì)沖通脹最可靠的形式。

如果中國家庭將20萬億元儲(chǔ)蓄從銀行重新配置，那么其中40%（8萬億元）可能會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此外，放寬房地產(chǎn)政策也有可能成為市場(chǎng)的催化劑：

首套房抵押貸款利率已大幅下調(diào)至4%左右，大多數(shù)城市的首付比例已降低10-20%。抵押貸款利率和首付款比例都處于歷史最低水平。此外，除少數(shù)一線城市外，大多數(shù)城市也放松或取消了住房限購政策。

這些政策放松不會(huì)持續(xù)太久。例如，優(yōu)惠的抵押貸款利率只適用于住房銷售增長(zhǎng)連續(xù)3個(gè)月為負(fù)的城市。房地產(chǎn)政策未來可能再次收緊的預(yù)期，可能會(huì)加速今年房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，因?yàn)橘彿空邥?huì)在機(jī)會(huì)之窗關(guān)閉之前涌入市場(chǎng)。

以史為鑒，德銀指出，在過去，家庭銀行儲(chǔ)蓄激增之后往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮：

這種情況發(fā)生在2009年、2012-13年以及2020-21年。唯一一次沒有受到家庭儲(chǔ)蓄激增支撐的房地產(chǎn)繁榮發(fā)生在2016年，當(dāng)時(shí)住房需求可能是由改造項(xiàng)目的補(bǔ)貼推動(dòng)的。

長(zhǎng)期住房需求：達(dá)峰，但仍然健康

德銀預(yù)測(cè)，中國的城市住房需求可能已經(jīng)見頂，但可能會(huì)在本世紀(jì)20年代保持強(qiáng)勁。

過去二十年，中國城市住房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，住房面積從90億平方米增長(zhǎng)到290億平方米。房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，住房也成為中國家庭財(cái)富積累的重要資產(chǎn)類別。

德銀認(rèn)為，在當(dāng)下這個(gè)十年里，城市住房總面積將繼續(xù)增加，但速度將放緩:

我們估計(jì)，2020年至2030年期間，城市住房總面積將凈增加110.2億平方米，低于上一個(gè)十年的128.7億平方米。

然而，考慮到:(1)將會(huì)有更高的替換需求來自于退役的老舊住宅單位；(2)更大份額的新住房將從市場(chǎng)購買，而不是自建或通過其他非市場(chǎng)方式，我們估計(jì)在這個(gè)十年，住房銷售將達(dá)到130億平方米，或平均每年13億平方米。這一隱含的長(zhǎng)期需求比2022年11.5億美元的住房銷售額高出13%。

預(yù)計(jì)未來十年，住宅商品住宅的總需求將達(dá)到150億平方米。到2030年底，中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到73%，總?cè)丝趯⑿》陆抵?3.9億。

隨著家庭規(guī)模的進(jìn)一步縮小，城鎮(zhèn)家庭數(shù)量將增加到3.87億戶。每個(gè)家庭的平均建筑面積可能會(huì)增加到108平方米。因此，城市住房面積將增加110.2億平方米。此外，如果平均退出率穩(wěn)定在13%，將有39.9億平方米的置換需求。

商品房年均銷售預(yù)計(jì)13億平方米。自建房和公房曾經(jīng)是住房市場(chǎng)的重要組成部分，但增長(zhǎng)已明顯放緩。相比之下，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。到2020年，他們分別貢獻(xiàn)了79%和7%的住房供應(yīng)。

在未來十年，我們相信這一趨勢(shì)將繼續(xù)下去。自建房和其他來源的新供應(yīng)量將分別減少至3億平方米和6億平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量可能略有增加至11億平方米。商品房仍將是最大的供應(yīng)量，將增至130.1億平方米。

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關(guān)鍵詞： 住房需求 資產(chǎn)類別 房地產(chǎn)行業(yè)