作者 | 周智宇

曾經(jīng)的“招保萬金”在重聚前十后，儼然迎來了發(fā)展的又一春。

3月21日的業(yè)績會上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰毫不掩飾對市場排名的野心。他直言，招商蛇口對于未來三年的目標(biāo)，就是要躋身五強(qiáng)。

【資料圖】

排行榜十名左右徘徊數(shù)年后，招商蛇口去年以2926.3億元合約銷售額排在第六位。招商蛇口對今年銷售額的目標(biāo)則是3300億元，管理層認(rèn)為，今年市場有所改善，有信心實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

招商蛇口是目前披露財(cái)報(bào)的房企里，少有還能維持正向盈利的頭部房企。

財(cái)報(bào)顯示，其在2022年實(shí)現(xiàn)營收1830.03億元，同比增13.9%；歸母凈利潤42.64億元，同比降58.9%。

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋，歸母凈利潤同比下降的原因有四點(diǎn)。全行業(yè)毛利率在下降；招商蛇口去年計(jì)提減值準(zhǔn)備了64.01億元，比去年多；租金減免、出租率和單價(jià)下降，讓租金收入減少；以及2021年發(fā)行REITs帶來了10多億投資收益，去年則少了這塊。

此外，過去幾年大舉合作拿地，讓招商蛇口在規(guī)模大幅增長的同時(shí)，利潤上卻被少數(shù)股東分走不少。少數(shù)股東損益達(dá)53.12%，較2021年的50.72%有所提升。招商蛇口管理層也表態(tài)，接下來會逐步提高拿地權(quán)益占比。

不過經(jīng)歷了過去兩年的周期調(diào)整，市場對房企盈利下滑情況并不感冒，他們更關(guān)心，房企對于接下來發(fā)展的想法、規(guī)劃。

招商蛇口董事長許永軍認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本改變，轉(zhuǎn)向新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局及推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展（“三新一高”）的新方向，這也是招商蛇口對于未來3至五年決策的依據(jù)。

也正是如此，招商蛇口所提出的成為行業(yè)TOP5，不僅僅是在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模上，而是要從利潤、質(zhì)量、效益以及經(jīng)營收入等多維度來考量。這也意味著，多年增收不增利后，招商蛇口也要解決一直所詬病的盈利問題。

多渠道補(bǔ)充土儲是其中一環(huán)。去年A股房地產(chǎn)股權(quán)融資放開，招商蛇口也是最早參與的一批，并在今年3月初股東大會上通過，其在優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債表之后，還進(jìn)一步擴(kuò)大了在深圳前海片區(qū)土地享有的權(quán)益，增厚了其利潤墊；此外，去年招商蛇口全口徑地價(jià)約1279億元，拿地金額在行業(yè)里也排在前五；去年，招商蛇口拿下了25個(gè)城市更新項(xiàng)目，并與佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等簽訂協(xié)議，后續(xù)也有進(jìn)一步合作的計(jì)劃。

黃均隆表示，招商蛇口對未來利潤增長有信心。招商蛇口去年拿的地是為2023年及以后年度打基礎(chǔ)。在投資端，招商蛇口更加聚焦高能級的城市，也在過去幾年里不斷騰籠換倉。

財(cái)報(bào)顯示，招商蛇口去年在華東多地市場市長占有率超過10%，在上海、蘇州、合肥和南通等城市銷售額更是排在第一。

蔣鐵峰預(yù)計(jì)，2023年的可售貨值約為6000億元，按照55%去化率，3300億元的銷售額目標(biāo)并不難。

今年前兩個(gè)月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售額383億元，同比增52%。

在尋路地產(chǎn)發(fā)展新模式的路上，招商蛇口也希望摸索出它的第二增長曲線。在穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模、提升利潤水平的同時(shí)，資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)會是其重點(diǎn)發(fā)力的方向。

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2022年全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入57.1億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）30.4億元，同比增長分別為6.2%、6.9%；城市服務(wù)收入則同比增7.22%，達(dá)132.19億元。

許永軍表示，包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)運(yùn)營方向，會是招商蛇口發(fā)展的新動能，目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)百億經(jīng)營收入。

并且隨著公募REITs不斷擴(kuò)募，招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)也會從中獲益。招商蛇口董事會秘書余志良透露，目前公司8800億資產(chǎn)里，有1200億是經(jīng)營類資產(chǎn)，接下來資產(chǎn)運(yùn)營會是招商蛇口重點(diǎn)配置的賽道。招商蛇口也有了招商局商業(yè)房托等與之相匹配的REITs通道。

在向地產(chǎn)新的發(fā)展模式的路上，招商蛇口有自身獨(dú)特的優(yōu)勢，接下來，則是看它能否如愿將這些優(yōu)勢真正轉(zhuǎn)換成為經(jīng)營業(yè)績，體現(xiàn)在財(cái)報(bào)中。屆時(shí)，也許真的和蔣鐵峰說的那樣，招商蛇口會躋身行業(yè)前五，那時(shí)候的它不會是個(gè)純粹的開發(fā)商，而是城市、園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商。

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