引子

(相關(guān)資料圖)

2023年5月，地產(chǎn)的銷售情況繼續(xù)回落，不少城市二手房的房?jī)r(jià)也重新回落，最近，社會(huì)上對(duì)地產(chǎn)的討論多了起來(lái)，觀點(diǎn)也越來(lái)越極端。一個(gè)極端是逃跑主義，整天講一些宏大敘事：老齡化、城市化、日本、地產(chǎn)泡沫和這屆年輕人不一樣；另一個(gè)極端則是冒險(xiǎn)主義，覺(jué)得必須搞大刺激，如果不救總需求要掛了。

事實(shí)上，這兩個(gè)觀點(diǎn)是一個(gè)觀點(diǎn)—— 中國(guó)的地產(chǎn)獨(dú)立于全球經(jīng)濟(jì)。冒險(xiǎn)主義很容易轉(zhuǎn)化成逃跑主義，來(lái)一波大刺激，還不行，再怎么辦呢？

之所以此類觀點(diǎn)盛行，有一個(gè)重要的原因，那就是一系列錯(cuò)誤的假設(shè)：

1、人口紅利說(shuō)，中國(guó)的進(jìn)步靠廉價(jià)的勞動(dòng)力；

2、金融泡沫說(shuō)，中國(guó)的進(jìn)步靠金融杠桿；

扯老齡化，地產(chǎn)泡沫，這一屆年輕人不一樣，不就是反復(fù)強(qiáng)調(diào)這兩個(gè)假設(shè)嗎？

然而，真實(shí)的情況是，中國(guó)的地產(chǎn)只是一個(gè)結(jié)果，是中國(guó)制造業(yè)越來(lái)越強(qiáng)的一個(gè)自然結(jié)果。我們剛加入WTO那會(huì)兒，中國(guó)制造業(yè)什么體量和水平？現(xiàn)在什么體量和水平？

從2004年到現(xiàn)在，中國(guó)房?jī)r(jià)總量的確漲了很多，但它也只是個(gè)結(jié)果，根源在于中國(guó)制造業(yè)的擴(kuò)張。

不要本末導(dǎo)致——制造業(yè)擴(kuò)張是因，房地產(chǎn)市值膨脹是結(jié)果。那些講人口紅利的，講金融泡沫的，是在否認(rèn)這么多年中國(guó)制造業(yè)的進(jìn)步。光靠壓榨工人，不提升產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，是走不到今天的；光靠舉債，加杠桿，也不會(huì)有目前中國(guó)制造的世界地位的。

產(chǎn)業(yè)是一切的核心

不同觀點(diǎn)最根本的分歧在以下兩個(gè)基礎(chǔ)假設(shè)：

我堅(jiān)定地站基礎(chǔ)假設(shè)a，人口、金融杠桿、房?jī)r(jià)都是產(chǎn)業(yè)的自然結(jié)果，這次你會(huì)發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)承壓，樓市是加不動(dòng)杠桿的。（ps：在《住房的金融屬性及其定價(jià)機(jī)制》一文中，我們著重討論了產(chǎn)業(yè)邏輯）

產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市值的核心，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一定起不來(lái)的。

如上圖所示，對(duì)于地方政府而言，龐氏模式是：搞房地產(chǎn)市場(chǎng)和人口的小循環(huán)。 這種小循環(huán)模式總有破滅的一天，因?yàn)椋?em>孤立的系統(tǒng)；一旦龐氏轉(zhuǎn)不下去了，所有問(wèn)題都要爆發(fā)出來(lái)。

熵增原理，指孤立熱力學(xué)系統(tǒng)的熵不減少，總是增大或者不變。

良性的模式是 大循環(huán)模式，地方政府靠地產(chǎn)融資去支持核心產(chǎn)業(yè)， 核心產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造更多就業(yè)崗位以吸引更多人口，更多人口帶來(lái)更加繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這種大循環(huán)才是可持續(xù)的，因?yàn)樗亢诵漠a(chǎn)業(yè)加入了國(guó)內(nèi)大循環(huán)和國(guó)際大循環(huán)，它依托的是一個(gè)開(kāi)放系統(tǒng)。

美元周期和制造業(yè)周期

既然制造業(yè)是原因，地產(chǎn)是結(jié)果。那么，很自然的推論就是，地產(chǎn)周期本質(zhì)上是制造業(yè)周期，國(guó)內(nèi)的金融條件只是一個(gè)放大器。

那么，制造業(yè)周期的根源又是什么呢？ 美元周期！

對(duì)于那些無(wú)腦看空中國(guó)地產(chǎn)的人，我想問(wèn)， 近十年來(lái)你見(jiàn)過(guò)高達(dá)3.7%的十年美債嗎？你不控制住這個(gè)重要變量，所謂的老齡化、債務(wù)泡沫什么的不都是扯淡嗎？

如果目前十年美債處在1.5%，中國(guó)的樓市還這么差，我們的確得反思，我們到底怎么了；但是，現(xiàn)在十年美債掛在天上，有啥好反思的？

不要忽視屋子里的大象！

事實(shí)上，十年美債到中國(guó)樓市的傳導(dǎo)十分流暢， 利率高企——資本開(kāi)支下滑——制造業(yè)萎靡——中國(guó)失業(yè)壓力大。

在加息周期中，制造業(yè)慘的不止我們一家，美國(guó)自己的制造業(yè)也很慘，

我們上個(gè)月制造業(yè)PMI在48.8%，他們上個(gè)月48.4%，基本上是難兄難弟。全球制造業(yè)屬于合作大于競(jìng)爭(zhēng)，因此，景氣周期會(huì)表現(xiàn)出較大的相關(guān)性。

但是，美國(guó)的主體是服務(wù)業(yè)， 且服務(wù)業(yè)持續(xù)通脹，而我們的主體又是制造業(yè)。 所以，美國(guó)加息最主要是加在我們頭上。

在《人民幣匯率和股市的關(guān)系》一文中，我著重講了美國(guó)加息對(duì)中國(guó)股市的影響。

這篇文章則是講美國(guó)加息對(duì)中國(guó)樓市的影響，具體傳導(dǎo)鏈條如下：

十年美債利率實(shí)在是太高了，既壓制滬深300指數(shù)，也壓制中國(guó)樓市。既影響分子——居民收入，也影響分母——貼現(xiàn)率。這種雙重壓制，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)集體陷入一種信心低迷的狀態(tài)。

政策刺激的計(jì)算題

搞清楚強(qiáng)勢(shì)美元對(duì)股市和樓市的全方位壓制，就不難去站在政府的角度評(píng)估政策利弊了。

在強(qiáng)勢(shì)美元下，我們出政策是事倍功半的，出一大堆政策，沒(méi)什么效果；相反，在弱勢(shì)美元下，我們出政策是事半功倍的，可能存量政策就夠用。

想清楚這一點(diǎn)，就不難明白，為什么q1和q2政策力度都比較低，更偏向于兜底，而不是求進(jìn)。高昂的美債利率，使得任何政策的效率都打了極大的折扣。我們需要等待，等待一個(gè)政策效率高的時(shí)候出手，事半功倍。

目前的局面很難：一方面，經(jīng)濟(jì)比較一般，另一方面，高達(dá)3.7%的十年美債像一個(gè)極其大的堵點(diǎn)，出再多刺激政策，看起來(lái)效果都很一般。

的確，我們可以出一個(gè)超級(jí)大的政策，一把壓過(guò)十年美債的約束，但是， 我們是制造業(yè)大國(guó)，所有的邏輯都要在制造業(yè)上走一遍。代價(jià)必然是：產(chǎn)能過(guò)剩，庫(kù)存過(guò)剩，房?jī)r(jià)大起大落，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力下降。

如果運(yùn)氣好，我們刺激完，十年美債利率正好進(jìn)入下行通道，國(guó)際制造業(yè)需求起來(lái)了，好處占盡；但是，如果運(yùn)氣不好呢？？再把以前的大虧吃一遍嗎？大國(guó)不能始終去賭這個(gè)東西。

在這種情況下，我們就很容易看清楚： 冒險(xiǎn)主義和逃跑主義的背后都是投機(jī)心理作祟。

所以，目前合理的策略是：

1、出一些副作用不大的刺激政策；

2、減稅降費(fèi)，重點(diǎn)保住企業(yè)；

3、等對(duì)岸通脹下去，十年美債利率徹底進(jìn)入下行通道；

說(shuō)實(shí)話，我們的國(guó)際分工角色造就了一個(gè)極其尷尬的處境，美元加息周期下，回旋余地受限，強(qiáng)行逆周期，一定吃大虧。

結(jié)束語(yǔ)

2、中國(guó)制造和美元的關(guān)系；

3、中國(guó)制造和中國(guó)地產(chǎn)的關(guān)系；

在此基礎(chǔ)上，我們就能理解“房住不炒”和“不以房地產(chǎn)為刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的真實(shí)含義了—— 要順應(yīng)周期。

當(dāng)美元走弱，制造業(yè)景氣時(shí)，房地產(chǎn)一定蓬勃向上，房?jī)r(jià)該漲漲，只要控制好金融放大器就好；當(dāng)美元走強(qiáng)，制造業(yè)低迷，房?jī)r(jià)向下時(shí)，我們需要腦子清醒，做好托底就行，但是， 不要去逆周期。

逆周期的虧，我們已經(jīng)吃得夠夠的，不解決本質(zhì)問(wèn)題，且賭的成分太大。

搞清楚這些底層問(wèn)題，我們就能想明白以下幾個(gè)點(diǎn)：

1、政府大規(guī)模甩政策的觸發(fā)點(diǎn)；

2、地產(chǎn)不景氣的真實(shí)癥結(jié)在哪里，以及什么時(shí)候它會(huì)反轉(zhuǎn)；

3、居民、企業(yè)信心不振的癥結(jié)在哪里；

4、這一輪的地產(chǎn)行業(yè)真的是倒霉透頂，哪里能想到美國(guó)加息周期維持這么長(zhǎng)？

最后，還是要提醒大家一點(diǎn)，整個(gè)人類群體，總是偏樂(lè)觀的，這是我們能在進(jìn)化中勝出的核心，一旦某一個(gè)重要群體陷入集體性悲觀，一定是有一個(gè)十分具體的原因。不要捕風(fēng)捉影，不要陰謀論，不要慌得一逼。

ps：數(shù)據(jù)來(lái)自wind，圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

本文來(lái)源：滄海一土狗?，原文標(biāo)題為《美元周期和地產(chǎn)周期》

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