自7月政治局會議定調(diào)“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”以來，部委和多地對于房地產(chǎn)政策的表態(tài)“忽如一夜春風(fēng)來”。

7月27日，住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，要求進(jìn)一步“落實好”三項政策措施：“降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’。

(相關(guān)資料圖)

華金證券在最新的報告中指出，需求側(cè)“落實好”三項政策措施的增量著力點在于二三線，預(yù)計二三線城市尚未用足首套首付比例和貸款利率下降、認(rèn)房不用認(rèn)貸政策的地方將被督促采取更大的政策放松力度，而一線城市現(xiàn)有的地產(chǎn)需求相對偏緊的調(diào)整政策放松的可能性稍低、優(yōu)先級稍靠后；超大特大城市城中村改造或?qū)⑼教嵘┬鑳蓚?cè)。

需求側(cè)“落實好”三項政策措施的增量著力點在于二三線

當(dāng)前的因城施策政策框架充分考慮到了房地產(chǎn)市場預(yù)期與產(chǎn)業(yè)體系再平衡、國內(nèi)大市場建設(shè)之間的反饋關(guān)系。華金證券對三項政策分別具體分析：

降低購買首套住房首付比例和貸款利率：“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制” 體現(xiàn)了“因城施策” 的政策導(dǎo)向?qū)嵸|(zhì)，預(yù)計未來更多的二三線城市可以用足這項政策，實現(xiàn)首套商貸利率與LPR的事實脫鉤。一線城市放松這一政策的可能性是很小的。

改善性住房換購稅費減免：在當(dāng)前二三線城市已經(jīng)加快推廣的基礎(chǔ)上，有望在一線城市進(jìn)行部分的推廣。但一線城市房價收入比大幅偏高，阻礙居民改善性住房換購活躍度的主要 問題可能還是在購買力方面。

個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”：目前多數(shù)二線城市執(zhí)行的是“本地認(rèn)貸”，即在本地有過購房商貸記錄即不可再使用首套商貸利率優(yōu)惠，無論是否已將首套住房出售；而自2022年下半年至今，已經(jīng)有包括杭州、重慶等多個二線城市放松了本地認(rèn)貸政策，調(diào)整為本地首套商貸已經(jīng)結(jié)清之后再購買住房的，一定條件下仍可使用首套商貸優(yōu)惠利率，這一政策我們預(yù)計有望迅速在二三線城市之中推廣。

但值得注意的是，近幾年以來四大一線城市均嚴(yán)格執(zhí)行“本地認(rèn)房、全國認(rèn)貸款記錄”的嚴(yán)苛的首套住房資格認(rèn)定，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整至今，一線城市這一政策未有任何松動。

考慮到這一政策主要影響一線剛需首套住房的釋放節(jié)奏，并且涉及到剛步入就業(yè)崗位的外地前往一線城市落戶、就業(yè)人口父母所在其他城市的房地產(chǎn)拋售壓力，如果一線城市也對這一政策進(jìn)行松動，將構(gòu)成現(xiàn)有“因城施策”政策格局的極大突破，應(yīng)該并非本次住建部會議所指的“落實好”政策的區(qū)域。

超大特大城市城中村改造或?qū)⑼教嵘┬鑳蓚?cè)

超大特大城市城中村改造情況較為復(fù)雜，預(yù)計推進(jìn)速度求穩(wěn)為主，供需兩側(cè)可能均有所提升而非僅增加需求。

本輪特大超大城市城中村改造與2015年貨幣化棚改的四點明確差異：土地所有權(quán)性質(zhì)不同，城中村與保障性住房結(jié)合，需求難以“爆發(fā)”；

范圍不同，聚焦超大特大城市，市政府負(fù)主體責(zé)任貫徹高質(zhì)量要求，對市一級財政自循環(huán)能力的更高要求可能意味著高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的；

貨幣化程度不同，地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險大幅減弱；

未明確要求央行配合，預(yù)計貨幣投放節(jié)奏可控，并非“大水漫灌”。本次電話會很大程度上應(yīng)征了我們的相關(guān)分析。

會上提出采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造，堅持以市場化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運營方式，預(yù)計特大超大城市房地產(chǎn)供需兩側(cè)在城中村改造過程中均有穩(wěn)步小幅增加，單看這一政策不至于將全國房地產(chǎn)市場迅速推向下一輪泡沫化，但具有邊際預(yù)期穩(wěn)定的積極作用。

本文主要摘自華金證券研究報告《地產(chǎn)放松信號如何著手落實？》作者：張仲杰（SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S0910515050001），有刪節(jié)

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