8月12日本周六，華爾街見聞特邀安信證券首席房地產&固收分析師池光勝推出房地產主題大師課，從宏觀到微觀，從財務到實務，從政策到市場，池光勝老師講用4-5小時，一堂課講透中國房地產市場。課程分為四大模塊，宏觀篇主講住房銷售、政策篇主講地產政策、微觀篇主講房企行為、資產篇主講資產定價。究道術之際，通時勢之變。點擊報名

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房地產的極限與未來在哪里

因時為業(yè)，因物與合。過去40年，我國房地產市場正在經歷廣泛而深刻的變化，1980年和2017年是住房制度變革之年，2003年、2014年和2020年是監(jiān)管政策變更之年，也是融資政策變動之年。這種“與時為遷”的轉變，必有“因物與合”的改變——2012年前后我國出現(xiàn)了購房年齡人口和出口增速的雙重拐點，2019年很可能已經見到了城鎮(zhèn)購房年齡人口拐點，2025年前后我國總人口即將達峰回落，但2020一2021年地方政府的平均土地財政依賴度仍高達80%左右。

面對世界百年未有之大變局，處在更安全和更高質量發(fā)展要求下的房地產必將因時為業(yè)，立勢制事，應物變化。“房住不炒”和“租購并舉”的住房制度絕非簡單等同于2016年以前的周期性量變式調控。相應的，2021年的16億平方米住宅銷售非常大概率是歷史大頂，但趨勢的盡頭是周期，未來5~10年商品房銷售仍是一個10億平方米級別的大市場

因循為用，行有所止。制度變革、監(jiān)管變更和融資變動，都不必然帶來房企發(fā)展戰(zhàn)略的識時達變。2010年房企龍頭化傾向開始顯現(xiàn)，2014年民企從國企手中接過接力棒后，迅疾開啟了一場以體內聚變無度下沉、體間聚變合作開發(fā)和體外聚變多元化為主導的“高規(guī)模、高周轉、高杠桿錦標賽，即使在2016年提出“房住不炒”和2017年提出新的住房制度后不少民營房企仍展現(xiàn)出了超乎尋常的爭排名激情和匪爽所思的加杠桿望，分秒必爭、孜孜不倦、極盡所能地以迅雷之勢把房地產推向了狂歡時期。

然而，狂歡的盡頭是落寞，2021年四季度以來，約有50家房企及債務違約或展期。幸好，2022年四季度以來的房地產政策不斷優(yōu)化調整，“三箭齊發(fā)”支持房企合理融資，頭部優(yōu)質房企風險明顯下降，但“房住不炒”的底線依然清晰，居住需求與炒房需要涇渭分明，存量化解與增量擴表大相徑庭，合理融資與杠桿融資判若鴻溝，新的住房制度“不可以不弘毅”，供給側出清“任重而道遠”。“三高”房企不符合新時代的特質“新時代資產”必須更安全、更穩(wěn)健、更可控、更跨越。對那些發(fā)展戰(zhàn)略激進和融資紀律廢弛的房企而言，2022年已為他們拍下了畢業(yè)照。

中國商品房市場是否已發(fā)展到了極限？中國房地產會重蹈日本的覆轍嗎？比“房住不炒”更重要的是什么？如何全面理解我國的房地產政策？違約房企給了我們什么啟示？房企流動性困境發(fā)展到哪一步了？房地產變化會對大類資產定價產生什么影響？中國房地產的未來會怎樣？....這些問題和啟示都將在課程里深入討論。

嘉賓介紹

池光勝安信證券首席固收分析師和首席房地產分析師

復旦大學金融學碩士，精算師，安信證券首席固收分析師和首席房地產分析師。2022 年“Wind 金牌分析師”固收第1名，2016-2017 年新財富組員。長期致力于宏觀經濟、貨幣金融、房地產和 FICC研究工作，具有6年房地產項目開發(fā)與運營經歷。2020 年創(chuàng)立了“以房企可持續(xù)性為核心”的地產債研究框架，近年在《金融研究》《國際金融研究》《中國貨幣市場》獨立發(fā)表過多篇報告和論文。