來源：城市財(cái)經(jīng)

(資料圖)

1月份還成交了5689套，4月份卻只成交了918套，這座城市發(fā)生了什么？

本篇要說的城市是四川人口第二大市，具有“蠶都”之稱的南充。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)披露，南充進(jìn)入今年以來，1至4月份的新建商品房成交量分別是5689套、1689套、1455套、918套。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南房網(wǎng)

1月份5689套成交量創(chuàng)下22個(gè)月來新高，此后一路下行。

而1月份的成交量走高，是南充去年10月份發(fā)布的“樓市十條”與春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)疊加之下的效應(yīng)。

去年10月份，南充發(fā)布的“樓市十條”，提出開發(fā)商優(yōu)惠3%、政府補(bǔ)貼3%，政府補(bǔ)貼最高3萬元/套”。另外4個(gè)縣市也推出補(bǔ)貼政策，比如儀隴縣補(bǔ)貼450元/平方米，二孩家庭額外補(bǔ)貼100元/平方米，三孩家庭額外補(bǔ)貼200元/平方米。

然而，這種興奮只維持了1個(gè)月，立馬被打回了原形。

南充的成交量是大多數(shù)三四線城市的縮影。它的成交量告訴我們，盡管中心城市一季度上演了一波小高潮，但這與大多數(shù)三四線城市無關(guān)，南充二三月份的成交量相比于1月份大跳水。而中心城市的成交量在3月份大多創(chuàng)下了短期新高，有的更是創(chuàng)下了歷史新高，比如成都。

在春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)浪潮褪去之后，這些三四線城市的成交量，原形畢露。

要知道，南充過去幾年房價(jià)跌幅最大的幾個(gè)城市之一。

漲也棚改跌也棚改

和大多數(shù)三四線城市一樣，南充上一輪上漲是在去庫存口號(hào)之下發(fā)起的棚改推動(dòng)的。

棚改，也即棚戶區(qū)改造，就是對(duì)城中危舊住房、破房爛院以及一些無法配套公共設(shè)施的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

棚改一般有兩種，實(shí)物棚改，也即拆了房子，給你房子安置。還有一種就是貨幣棚改，也即拆了房子后，直接給你錢，讓你去買房。

上一輪房價(jià)拉漲，主要是貨幣棚改。因?yàn)檫@一招之下，不但減少了房屋量，還短期內(nèi)瞬間加大了購房需求。

貨幣棚改從正面角度來說，的確有助于一個(gè)城市的形象提升，畢竟在推動(dòng)大批老舊棚改區(qū)拆遷之后，會(huì)提升一個(gè)城市的市容市貌，也會(huì)提升居民的生活質(zhì)量，同時(shí)推動(dòng)就業(yè)崗位增加。

而且貨幣棚改可以通過市場化的操作，推動(dòng)新房去庫存，同時(shí)推動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)。此外，還能推動(dòng)地方城市土地回收，進(jìn)行新一輪掛拍，增加地方政府的賣地收入，推動(dòng)城市建設(shè)，同時(shí)降低債務(wù)。

它們之間的邏輯是這樣的。

央行印專項(xiàng)錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。

在這種模式下，包括很多二線省會(huì)城市（如太原、石家莊等城市）以及大多數(shù)三四線城市，房價(jià)開啟了跟漲模式。

以南充來說，根據(jù)南充日?qǐng)?bào)2018年發(fā)布的一篇《南充市大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造——讓百姓從“憂居”到“優(yōu)居”》文章透露：

10年來，全市累計(jì)投資700多億元，改造棚戶區(qū)309處，建成保障性住房25萬套、1800多萬平方米，近20萬戶50萬居民“出棚進(jìn)樓”，讓百姓從“憂居”到“優(yōu)居”。

截至2017年底，全市完成改造棚戶區(qū)29.9萬戶、面積2044萬平方米。按商品房的品質(zhì)建成安置小區(qū)近100個(gè)，實(shí)施棚改貨幣化安置2萬余戶，消化商品住房約1.5萬套、近180萬平方米，占同期商品住房銷售總量的8.8%。

在大規(guī)模貨幣棚改之下，南充的房價(jià)水漲船高，并一度被央視點(diǎn)名。

根據(jù)央視財(cái)經(jīng)2018年的暗訪調(diào)查結(jié)果顯示：

2017年1月南充住房均價(jià)約為4561元，12月就已經(jīng)上漲至5634元。到了2018年，短短5個(gè)月時(shí)間，均價(jià)從5661元上漲至7285元。

2018年5月，南充因房價(jià)上漲過快，登上了央視財(cái)經(jīng)。

而后來隨著2018年棚改收緊，一切戛然而止。

2018年年末，國開行明確表態(tài)：

棚改實(shí)行差異化處置：對(duì)于庫存充足，房價(jià)上漲壓力小的城市，仍采用貨幣棚改；對(duì)庫存不足，房價(jià)上漲壓力大的城市，采用安置房棚改法。

態(tài)度轉(zhuǎn)變之下，山西2019年棚改量較2018年下跌了72%，山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

棚改熄火之下，人口不斷流失，也是導(dǎo)致南充房價(jià)進(jìn)入漫漫下跌之路的根本原因。

七普數(shù)據(jù)顯示，南充市2010至2020十年間，常住人口減少了67.1萬人，是四川省下轄的21個(gè)城市中人口減少最多者。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：四川省統(tǒng)計(jì)局

這種人口減少趨勢，至今沒有改變。2022年，南充市常住人口又減少了1.3萬人。

雙重因素疊加，南充的房價(jià)從2018年便開始轉(zhuǎn)向，2022年南充跌幅經(jīng)常出現(xiàn)在跌幅榜前十。

去年由于賣地收入跳水，四川下轄的閬中將公辦學(xué)校、行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國資公司的食堂食材統(tǒng)一配送服務(wù)未來30年特許經(jīng)營權(quán)，起拍價(jià)1.8億元。

下跌是大多數(shù)三四線城市的宿命

上一輪房價(jià)上漲，是全國性的普漲，首先是深圳啟動(dòng)帶動(dòng)?xùn)|部熱點(diǎn)城市，之后中部與西部二線省會(huì)城市發(fā)力，之后三四線城市在棚改之下開啟跟漲。

都上漲太過了。

和股市相反，股市一般都是一場下跌需要漫長的上漲才能填平。而房價(jià)則是一年的上漲需要此后多年的時(shí)間才能跌回來。

在人口見頂、供大于求、心態(tài)改變、就業(yè)與收入尚未復(fù)蘇等諸多因素影響下，一些產(chǎn)業(yè)實(shí)力不足，人口持續(xù)流失的三四線城市，會(huì)進(jìn)入漫長的調(diào)整周期當(dāng)中。

目前已經(jīng)公布2022年人口數(shù)據(jù)的249個(gè)城市（還有幾十個(gè)未公布）中，有131個(gè)城市人口在減少，減少規(guī)模超過一半。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

以早就人口負(fù)增長的日本來說。

日本人口已經(jīng)負(fù)增長十多年了，日本除了東京都市圈、名古屋都市圈和大阪都市圈的核心地帶房價(jià)比較穩(wěn)定外，其余地區(qū)都提不起來。

樓市進(jìn)入分化時(shí)代，未來有價(jià)值的城市，不超過10%。

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