業(yè)績(jī)連年承壓，深陷訴訟旋渦……頂著“長(zhǎng)租公寓第一股”光環(huán)的青客公寓前途堪憂。

自2012年成立以來(lái)，青客公寓就面臨虧損難題。最新2020年財(cái)報(bào)顯示，青客公寓凈收入12.08億元，同比下降2.1%;凈虧損達(dá)15.34億元，同比擴(kuò)大208%。2017年至2019年，青客公寓凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元;資產(chǎn)負(fù)債率分別為137.17%、143.82%、145.02%。截至2020年9月30日，青客公寓累計(jì)虧損金額達(dá)到38.1億元。

截至2020年9月30日，青客公寓總資產(chǎn)為8.51億元，同比減少52.73%，而總負(fù)債升至28.45億元，同比增加9%。

青客公寓還屢次遭到大量房東和租客投訴，稱平臺(tái)有拖欠租金、拒絕租戶退房、客服協(xié)商無(wú)果等現(xiàn)象。在黑貓投訴平臺(tái)上涉及青客公寓的投訴超過(guò)上萬(wàn)條，近八成信息都未得到解決。

二級(jí)市場(chǎng)上，其股價(jià)也一路下滑，截至2月27日美股收盤，青客公寓股價(jià)2.59美元，市值僅約1.24億美元。在2019年11月上市之初，股價(jià)最高達(dá)20.43美元，上市當(dāng)日市值為8.37億美元。一年股價(jià)下跌超80%，市值也縮水約82%。

青客公寓面臨的窘境也是當(dāng)下長(zhǎng)租公寓行業(yè)共性問(wèn)題。資本冷卻導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊繃，疊加新冠疫情，2020年對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)是艱難的一年。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅2020年一年，就有近30家長(zhǎng)租公寓企業(yè)因運(yùn)營(yíng)管理不善，資金鏈斷裂相繼破產(chǎn)倒閉。

快速擴(kuò)張業(yè)績(jī)虧損逐年攀升

成立于2012年的青客公寓是中國(guó)公共租賃住房提供商，7年獲得超億元融資。2019年其房源量近10萬(wàn)間，業(yè)務(wù)范圍覆蓋上海、杭州等城市。

2013年起，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開(kāi)始火熱，青客公寓開(kāi)始“瘋狂”擴(kuò)張。招股書顯示，2012年，公寓數(shù)量在900多間，到2018年底飆升至9.12萬(wàn)間，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)114%，覆蓋6座城市。

然而這種野蠻生長(zhǎng)，背后全靠著投資機(jī)構(gòu)“輸血”。公開(kāi)資料顯示，2012年，青客公寓成立當(dāng)年獲得紐信創(chuàng)投的天使投資;兩年后，達(dá)晨投了A輪1000萬(wàn)美元;2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣;2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數(shù)千萬(wàn)美元。至此，青客公寓股權(quán)融資累計(jì)超1億美元。

快速鋪量的青客公寓并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利。據(jù)IPO文件披露，青客公寓的平均稅前月租金只有1149元，平均入住時(shí)間8.5個(gè)月，續(xù)住率低，一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利并面臨持續(xù)虧損難題。

2020財(cái)報(bào)顯示，青客公寓凈虧損達(dá)15.34億元，同比擴(kuò)大了208%。此前，青客2017、2018、2019財(cái)年的凈虧損額分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。截至2020年9月30日，青客公寓累計(jì)虧損額達(dá)38.1億元。

另外，2020財(cái)年，青客公寓實(shí)現(xiàn)凈收入12.08億元，同比減少2.1%。截至2020年9月30日，青客公寓總資產(chǎn)為8.51億元，同比減少52.73%，而總負(fù)債升至28.45億元，同比增加9%。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)說(shuō)明，公司股東權(quán)益連續(xù)三年赤字，已資不抵債。

同時(shí)，由于相對(duì)于預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)表現(xiàn)欠佳，因此青客公寓計(jì)提長(zhǎng)期資產(chǎn)減值約8.47億元，較2019財(cái)年的4620萬(wàn)元增加1732.7%。

關(guān)于虧損原因，青客公寓在財(cái)報(bào)中指出，新冠疫情對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊?。尤其是在一季度，?dǎo)致租戶大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，進(jìn)而導(dǎo)致了收入減少。

業(yè)績(jī)連年虧損，但青客公寓擴(kuò)張步伐不停。去年7月，青客公寓擬1.3億美元收購(gòu)7.22萬(wàn)套公寓房源。此前還于2019年12月并購(gòu)天津一公寓品牌企業(yè)，隨后又收購(gòu)四川領(lǐng)先公寓品牌在成都和重慶資產(chǎn)。此次并購(gòu)?fù)瓿珊?，公司通過(guò)并購(gòu)獲取的租賃單位累計(jì)約12.1萬(wàn)個(gè)。

業(yè)績(jī)虧損、資金鏈危機(jī)等負(fù)面消息接踵而至。2020年6月，青客回應(yīng)“倒閉傳聞”，并稱公司目前遇到資金困難，但仍在正常運(yùn)營(yíng)。

租金貸比例下降深陷訴訟漩渦

對(duì)于青客公寓來(lái)說(shuō)，租客預(yù)付的租金收益包括租金貸等預(yù)付款是補(bǔ)充現(xiàn)金流的主要途徑。2019財(cái)年，青客融資活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要為租金貸，同時(shí)分期付款利息高達(dá)5.4億元。

根據(jù)2019年末《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》規(guī)定， 住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”占比不得超過(guò)30%。而青客公寓2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。

自2018年以來(lái)，杭州鼎家、上海寓見(jiàn)等多個(gè)涉及租金貸的長(zhǎng)租企業(yè)爆雷后，政策監(jiān)管從嚴(yán)。2020年5月起，青客開(kāi)始出清“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)暫停向租戶提供新的分期付款貸款。截至2020年9月30日，青客所提供的租賃房源中，僅有11.9%的租金由“租金貸”提供。

但截至2020年9月30日，青客公寓還與7家金融機(jī)構(gòu)合作提供年利率在4.35%到8.6%之間的“租金貸”，未償還本金余額為5450萬(wàn)元，在2020財(cái)年，約12.4%租戶拖欠租金或“租金貸”。

截至2020年9月30日，青客公寓的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物為2290萬(wàn)元，限制性現(xiàn)金為890萬(wàn)元。同期，其未償還銀行借款為5.332億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“租金貸”是一把“雙刃劍”，使用得當(dāng)可以支持企業(yè)回籠資金、擴(kuò)張規(guī)模;若是使用不當(dāng)，也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一旦平臺(tái)資金斷裂無(wú)法為退租租戶貸款兜底，銀行也會(huì)存在壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

除了租金貸問(wèn)題，青客公寓投訴不斷，在黑貓投訴平臺(tái)上涉及青客公寓的投訴超過(guò)上萬(wàn)條，近八成信息都未得到解決。包括房東被青客公寓拖欠房租，或是疫情期間被要求減免租金。

行業(yè)盈利難輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)謀突圍

青客公寓面臨的窘境也是當(dāng)下長(zhǎng)租公寓行業(yè)共性問(wèn)題。資本冷卻導(dǎo)致資金鏈緊繃，疊加疫情，2020年對(duì)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)是艱難的一年。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅2020年一年，就有近30家長(zhǎng)租公寓企業(yè)破產(chǎn)倒閉，蛋殼更是出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。

貝殼研究院近日發(fā)布的研報(bào)亦指出，2020年，逾40家長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂的困局。

這種困局主要是由于行業(yè)普遍面臨投入成本較高，盈利難的問(wèn)題?？硕鹫{(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年超過(guò)72%長(zhǎng)租公寓受疫情影響，營(yíng)收規(guī)模上較去年有所降低的企業(yè)超97%，甚至有37.19%受訪企業(yè)疫情期間幾乎無(wú)資金進(jìn)賬。

據(jù)華通國(guó)際高新產(chǎn)業(yè)研究院分析，長(zhǎng)租公寓成本費(fèi)用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開(kāi)支等，息稅前利潤(rùn)率只有10%左右，據(jù)此測(cè)算投資回收期平均在4-5年。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓如何轉(zhuǎn)變發(fā)展思路扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，中國(guó)指數(shù)研究院指出，可選擇以輕資產(chǎn)托管模式擴(kuò)展房源，降低前期開(kāi)發(fā)成本，有利于提升項(xiàng)目入市速度，便于擴(kuò)大品牌影響力。此外，房企未來(lái)可以推出長(zhǎng)短租結(jié)合的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，進(jìn)一步降低空置率，實(shí)現(xiàn)利益最大化。在了解不同人群需求的基礎(chǔ)上，推出適合目標(biāo)客群的產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞： 業(yè)績(jī) 青客公寓 訴訟