俗話說，“春江水暖鴨先知”。春節(jié)剛過，全國(guó)各地乍暖還寒之際，資金已早早嗅到了火熱的味道：南向資金加倉(cāng)內(nèi)房股意愿強(qiáng)烈，近一個(gè)季度以來(lái)港股房地產(chǎn)板塊已獲得超百億港元凈流入，僅次于包括騰訊、阿里在內(nèi)的科技板塊。1月31日，在港股主要指數(shù)收跌的情況下，房地產(chǎn)板塊仍呈現(xiàn)主力資金凈流入，并以3.44億元的凈流入金額在各行業(yè)板塊中居首。

自2022年年底以來(lái)，前有樓市“金融16條”、“三箭齊發(fā)”等“政策大禮包”出臺(tái)，后有疫情防控措施優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放，密集利好推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加速回歸正軌，步入優(yōu)勝劣汰的新發(fā)展周期。

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1月31日，碧桂園(02007)200億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度獲批，這是春節(jié)后首家獲批的民營(yíng)房企，也是監(jiān)管層堅(jiān)定扶持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企決心的又一次明確展現(xiàn)。

經(jīng)過此前的深度回調(diào)，目前港股市場(chǎng)整體估值水平處于歷史40%左右分位值，處于近六年來(lái)中等偏低水平，正逢低位配置的絕佳時(shí)點(diǎn)。身為領(lǐng)跑行業(yè)的龍頭房企、監(jiān)管及金融機(jī)構(gòu)眼中的“示范生”，碧桂園有望率先迎來(lái)估值回升。

流動(dòng)性充裕，鑄就未來(lái)成長(zhǎng)“底氣”

2023年開年以來(lái)，監(jiān)管部門再度從供需兩端密集出臺(tái)政策、釋放積極信號(hào)，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。從需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”，通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)等多種方式促進(jìn)購(gòu)房需求復(fù)蘇;從供給端來(lái)看，監(jiān)管層通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，加速房企信用風(fēng)險(xiǎn)出清。

行業(yè)實(shí)質(zhì)性升溫之下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了復(fù)蘇的跡象。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，12月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.4%、-0.4%和-0.3%。

在對(duì)房企的政策支持方面，“流動(dòng)性”仍是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞?？上驳氖?，近段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境已有明顯改善，人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元;2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(zhǎng)22%。

作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“三好生”，碧桂園近期在優(yōu)化流動(dòng)性、改善現(xiàn)金流方面動(dòng)作不斷。

從授信額度來(lái)看，11月24日，碧桂園分別與中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共獲得三家銀行逾1500億元綜合授信支持;截至目前，碧桂園累計(jì)獲得多家銀行綜合授信超過3000億元，位居民營(yíng)房企授信額度前列。

從增信發(fā)債來(lái)看，在中央高層提出擴(kuò)大對(duì)房企增信支持的指引之后，碧桂園成為國(guó)內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營(yíng)房企，同時(shí)也是為數(shù)不多能同時(shí)獲得中債增提供增信及央地合作提供增信的民營(yíng)房企，于去年12月已先后發(fā)行兩批10億元公司債，最低發(fā)行票面利率低至4.0%。。

從貸款融資來(lái)看，1月26日晚，碧桂園披露稱，公司與民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，貸款人向公司提供最高達(dá)5000萬(wàn)美元等值的人民幣定期貸款融資;隨著去年12月以來(lái)四大行開始為優(yōu)質(zhì)房企提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，碧桂園已獲得工行廣東分行提供的2.8億美元融資。

最后，在股權(quán)融資方面，碧桂園已于2022年內(nèi)完成了4次股權(quán)融資，包括3次配售和1次可換股債券發(fā)行，合計(jì)融資金額超過150億元。

至此，碧桂園已用實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流展現(xiàn)了自身扎實(shí)的財(cái)務(wù)管理能力，融資渠道的持續(xù)暢通亦為公司未來(lái)流動(dòng)性提供了充分保障。而碧桂園之所以能在市場(chǎng)最為擔(dān)憂的融資方面“左右逢源”，不僅得益于公司多年來(lái)持續(xù)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，亦源于監(jiān)管層對(duì)以碧桂園為首的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的全方面支持。

不論是從政策角度分析、還是以市場(chǎng)眼光來(lái)看，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企都正在成為聚光燈下的“寵兒”。

1月10日，央行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)中提到，將實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃;1月13日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上透露，《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》將聚焦優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，將是新一年房地產(chǎn)金融工作的重中之重。

資源對(duì)頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的傾斜，無(wú)疑意味著行業(yè)內(nèi)“優(yōu)勝劣汰”競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，隨著行業(yè)重組并購(gòu)加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

華泰證券在近期研報(bào)中指出，在行業(yè)復(fù)蘇和政策呵護(hù)的背景下，持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡的進(jìn)程中占得先機(jī);中信證券則表示，低廉的土地價(jià)格和行將復(fù)蘇的銷售組合中蘊(yùn)藏著難得的發(fā)展機(jī)遇，當(dāng)此時(shí)，資金鏈和財(cái)務(wù)健康度方面的優(yōu)勢(shì)或?qū)⒊蔀闆Q定企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)行業(yè)“守得云開見月明”、從困境反轉(zhuǎn)走向企穩(wěn)復(fù)蘇之際，以碧桂園為首的龍頭房企將下半場(chǎng)“搶跑”，在融資、拿地、收并購(gòu)等多個(gè)方面占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，整體業(yè)績(jī)也將展現(xiàn)出更多的想象空間。

內(nèi)外兼修，靜待行業(yè)下半場(chǎng)發(fā)力

在2022年樓市持續(xù)低迷、銷量與房?jī)r(jià)雙雙觸底的“寒冬”中，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)依然體現(xiàn)出不俗的韌性，盡顯穿越牛熊周期的穩(wěn)健底色。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，按銷售業(yè)績(jī)計(jì)算，2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP100業(yè)績(jī)指標(biāo)集體遭遇“滑鐵盧”。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%;TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約39.3%，同比下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，全年全口徑銷售額千億以上的房企僅有20家，而碧桂園在TOP10房企中銷售額及銷售面積依舊位居第一，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。

在衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的多項(xiàng)核心指標(biāo)中，如果說銷售額是一家房企的“外表”，那么交付能力就是對(duì)房企“內(nèi)涵”的考驗(yàn)。

據(jù)披露，2022年碧桂園已累計(jì)交付近70萬(wàn)套房，其中前三季度交付約占全國(guó)同期交付量20%，相當(dāng)于全國(guó)交付的每5套房中有1套房出自碧桂園;集團(tuán)項(xiàng)目第三方交付評(píng)估一次性通過率91.86%，項(xiàng)目總累計(jì)周巡盤超6.4萬(wàn)次，第三方工程質(zhì)量安全巡檢2754次。其中，蘭州碧桂園玖瓏灣、石家莊碧桂園鳳凰城等多個(gè)項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”。

“交房即交證”即購(gòu)房者在收房拿鑰匙后，在結(jié)清稅款、備齊資料，即可在收房時(shí)同步申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書?！敖环考唇蛔C”不僅方便了業(yè)主、提升了服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也一定程度上倒逼房企必須加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，并在交付前做好工程驗(yàn)收、項(xiàng)目管理及相關(guān)服務(wù)。

在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下半場(chǎng)，高質(zhì)量發(fā)展將成為行業(yè)的核心邏輯。而“保交付”的比拼背后，本質(zhì)上還是對(duì)房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健度、產(chǎn)品信譽(yù)度、業(yè)主滿意度等“硬實(shí)力”的驗(yàn)證。

一年之計(jì)在于春，在二月的開頭，監(jiān)管層已然定下了2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)：“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”，確?！胺孔〔怀础迸c“保交樓”的民生底線，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)緩釋、避免“大水漫灌”的政策邏輯。而對(duì)于房企來(lái)說，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”競(jìng)爭(zhēng)格局已確定，在行業(yè)重新啟航之際，如碧桂園這類兼具穩(wěn)健性與成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)房企股無(wú)疑將擁有更大的增長(zhǎng)潛力。

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