觀點網(wǎng) 3月29日，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司披露截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績。

(資料圖)

觀點新媒體了解到，2022年，保利物業(yè)錄得收入136.87億元，同比增長26.9%；毛利為25.74億元，毛利率18.81%，較2021年上升約0.13個百分點；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利11.13億元，同比增長31.6%；凈利率為8.3%。

盡管有看法認為保利物業(yè)2022年表現(xiàn)中規(guī)中矩，并未超出預(yù)期，但若考慮期內(nèi)疫情反復(fù)、地產(chǎn)下行以及宏觀環(huán)境不景氣等影響因素，該公司實際上交出了不錯的成績單。

以同行碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)對比，三家歸母凈利潤變動幅度分別為-51.8%、27.9%、29.4%。

去年初，保利物業(yè)曾定下收入不低于30%左右，利潤不低于20%增長目標，并提出全年業(yè)績增長20%底線，如今基本完成經(jīng)營指標。

反映到股市中，截至3月30日下午收盤，保利物業(yè)漲8.84%，報46.8港元/股，總市值258.96億港元。

參與保利物業(yè)業(yè)績會投資者轉(zhuǎn)述稱，該公司2023年營收和利潤目標增速希望保持在20%左右。

收并購之外

2022年財報顯示，保利物業(yè)三項主要業(yè)務(wù)板塊收入均取得增長。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入增長26.4%至84.28億元；非業(yè)主增值服務(wù)收入增長21.2%至21.95億元；社區(qū)增值服務(wù)收入增長33.1%至30.64億元。

公告指，物業(yè)管理服務(wù)收入提高主要來自保利物業(yè)在管項目面積擴大及在管項目數(shù)量增長。

截至2022年末，保利物業(yè)集團合同管理項目總面積7.72億平方米，在管總面積約為5.76億平方米，在管項目總數(shù)2089個。

在這之中，來自保利發(fā)展控股集團合同管理面積為3.13億平方米，較上年末增長約3430萬平方米；來自第三方項目合同管理面積為4.58億平方米，較上年末增長8110萬平方米，占總合同管理面積59.4%，同比提高1.9個百分點。

可以看出，在如今物企重視市場化背景下，保利物業(yè)同樣有意在繼續(xù)加強第三方外拓能力。

但該公司管理層亦指出，當前物業(yè)行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，一是有越來越多地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)量趨勢性向下調(diào)整的被動參與者，二是由于更多頭部物企參與，外拓競爭物業(yè)公司能級越來越高，第三則是商辦、公服等領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項目競爭加劇。

此外，在增長戰(zhàn)略上，保利物業(yè)并不依靠收并購，而是一直堅持以內(nèi)生式發(fā)展，新增業(yè)務(wù)基本上都是全委外拓項目為主。

該公司認為，這種項目拓展方式相對收并購其實能更快形成價值釋放，避免了部分磨合和損耗。

主要體現(xiàn)于兩個層面，其一是這些項目所獲取毛利直接可以形成報表毛利，不需要經(jīng)過一些未來合同攤銷。更深層的原因是，全委拓展項目更有利于職能成本、清潔成本等獲得規(guī)模效應(yīng)釋放。

過去，在碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活等企業(yè)發(fā)起多宗物業(yè)收并購，規(guī)模實現(xiàn)大幅躍升時，保利物業(yè)顯得并不活躍，如今盡管毛利率水平和同行民營物企相比仍不一定占據(jù)優(yōu)勢，但反而更加穩(wěn)定。

保利物業(yè)表示，預(yù)計一到兩年內(nèi)利潤率應(yīng)該是平穩(wěn)或稍微有所下降趨勢。

當然，這并不代表保利物業(yè)沒有收并購想法，此前該公司曾公告提到，IPO募集資金尚未動用15.3億港元，決定延長動用時間表。

保利物業(yè)指，鑒于新冠疫情對發(fā)展帶來不確定性，預(yù)計需要更多時間在市場上尋獲業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模等方面符合發(fā)展策略標的以及推進升級集團的數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)。

大物業(yè)

2023年初，于2018年從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司空降的保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉升任為董事長，由于在其履職期間保利物業(yè)順利完成“147”三年（2019-2021）戰(zhàn)略計劃，這一變動被外界認為是理所當然的結(jié)果。

2019年6月，保利物業(yè)發(fā)布大物業(yè)戰(zhàn)略，即全局物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全價值物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)和全民物業(yè)。

同年7月，吳蘭玉接受觀點新媒體采訪時曾表示，自己在過往的經(jīng)歷中管過五六年區(qū)域物業(yè)業(yè)務(wù)，確實看到行業(yè)有太多的提升空間，包括管理精細度、服務(wù)理念、市場發(fā)展策略以及科技和資本的手段，相比于房地產(chǎn)還有很多空間。

據(jù)悉，本次業(yè)績會上，吳蘭玉再次提到相關(guān)概念稱，保利物業(yè)發(fā)展方向和發(fā)展重點基本上沒有變，就是12個字，“大物業(yè)，小場景，新商業(yè)，數(shù)字驅(qū)動。”

2022年，保利物業(yè)新簽約第三方項目中，非居業(yè)態(tài)項目單年合同金額占比達到88.3%。截至2022年12月31日，該公司非居業(yè)態(tài)在管面積增長至3.23億平方米，于在管規(guī)模中比重為56.1%。

而公服業(yè)態(tài)是保利物業(yè)一直致力發(fā)展的護城河，報告期內(nèi)新簽約公共及其他物業(yè)項目單年合同金額達11億元，重點拓展項目包括廣交會四期展館和會議中心項目、上海國際機場S1航站樓項目、西安市地鐵1-6號、14號及16號線一期場段項目等。

財報顯示，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)收入為20.62億元，同比增長41%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入比重24.5%，較去年增加2.6個百分點。

值得一提的是，由于疫情影響以及非居服務(wù)收款周期通常更長等因素，部分物企出現(xiàn)公服項目款項回收延期或受阻情況，上述投資者表示，保利物業(yè)亦對此做出了專門的闡述稱，目前該公司應(yīng)收賬款余額23.5億元，公服欠款占比不到20%，且增速與整體應(yīng)收賬款增速一致。

從時間結(jié)構(gòu)看，保利物業(yè)公服應(yīng)收賬款70%以上賬期在90天內(nèi)，一年以內(nèi)欠費占比達到99%，一年以上占比僅不到1%，大概400萬元左右，這個金額并不高。

另外，商業(yè)方面，保利物業(yè)新簽約商業(yè)及寫字樓項目單年合同金額4.19億元，新拓展國家開發(fā)銀行蘇州市分行、江門移動全球通大廈、北京中設(shè)大廈等項目。截至期末，保利物業(yè)商業(yè)及寫字樓在管面積2050萬平方米。

關(guān)鍵詞：