觀點指數(shù) 8月21日，德信服務發(fā)布2023年上半年未經審核中期業(yè)績報告。在目前的上市物企中，德信服務屬于“小而精”的類型，截至2023年6月30日，其在管面積僅為3620萬平方米，項目的地域分布與德信中國一致，主要分布在浙江等長三角區(qū)域。

今年上半年，德信服務在項目外拓和增值服務等周期性業(yè)務方面收縮，這其中既有環(huán)境變化帶來的客觀影響，又有德信服務自身的戰(zhàn)略選擇。

【資料圖】

2023H1，德信服務各項財務指標多表現(xiàn)不佳，上半年營業(yè)收入為4.58億元，同比下降5.6%；凈利潤為6330萬元，同比下降28.6%；毛利率也由31.8%下降3.6個百分點至28.2%；唯應收款規(guī)模控制較好。

外拓及非周期性業(yè)務收縮

截至2023年6月30日，德信服務的在管面積為3620萬平方米，較去年同期的3260萬平方米增長約11%。實際上，雖然規(guī)模不大，但從2022年開始德信服務的規(guī)模增長已經明顯降速。

以2023上半年的情況來看，盡管其在項目外拓方面做出了一些努力，例如上半年中標了標志性項目湖北機場物流中心服務項目，開拓了新業(yè)務場景的杭州地鐵6號線、16號線物業(yè)服務以及簽約了河南藝術職業(yè)學院等。

但是，和新進入的業(yè)態(tài)和項目相比，德信服務所退出的項目規(guī)模更大。今年上半年德信服務共終止了17個共276萬平方米的在管項目，而去年同期僅終止4個項目共32萬平方米。最近一年多以來，主動退出在管的物業(yè)服務項目是很多物企在大面積采取的舉措，主要源于往期行業(yè)粗放式增長，過度追求規(guī)模而疏忽項目質量而帶來的后遺癥。目前地產開發(fā)與物業(yè)服務行業(yè)正雙雙面臨困局，德信服務采取了相對更為保守的企業(yè)戰(zhàn)略也是理所當然。

業(yè)態(tài)上，德信服務是一家以住宅物業(yè)為主體的物業(yè)企業(yè)，營收占比貢獻比例達到70%；而在地域上，德信服務的項目分布與德信中國基本一致，主要集中在浙江等長三角區(qū)域，其中第三方開發(fā)商的項目收入占比為54%，和去年同期的57.3%相比有所下降。

這是因為，近一年來德信服務在外拓方面呈明顯收縮態(tài)勢，來自獨立第三方物業(yè)的管理面積僅增長約83.7萬平方米，物管外拓市場今年上半年競爭格外激烈，而此時德信集團輸送的項目面積達到299萬平方米，提供了德信服務重要的面積增長動能。

從增值服務角度觀察，德信服務上半年的一個典型特征是非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務等周期性業(yè)務的同步縮水。

2021年上半年，德信服務的非業(yè)主增值服務收入為5980萬元，和去年同期的1億元相比顯著減少，在營收中的占比由20.8%降低至13.1%。細分來看，占比63.1%的案場服務是非業(yè)主增值服務的核心，前介服務的占比也達到了28.8%，這部分業(yè)務實際都高度依賴關聯(lián)方的項目銷售情況。受中國房地產市場周期影響，德信中國上半年交付和開發(fā)的項目減少，導致給德信服務提供的非業(yè)主增值服務需求也客觀減少，造成了后者非業(yè)主增值服務的大比例縮水。

社區(qū)增值服務主要針對的是住宅業(yè)態(tài)，實際上更偏向于物企對管理的社區(qū)資源進行商業(yè)化的嘗試，德信服務所提供的社區(qū)增值服務包括社區(qū)資源增值服務、社區(qū)零售和家居服務，以及物業(yè)銷售和協(xié)銷服務等，都是較為常見的住宅社區(qū)業(yè)主服務。

2023H1德信服務社區(qū)增值服務的收入為5638萬元，錄得約43.1%的降幅，營收占比12.3%，與去年同期的20.4%相比同樣明顯縮水。除了德信服務自身在社區(qū)增值服務的發(fā)力減少外，其中也有部分經濟環(huán)境變化的原因。

在兩類周期性較強的增值服務都同步收縮的情況下，德信服務的基礎物管服務便起到了業(yè)績壓艙石的作用，營收占比由58.8%上升至74.6%的新高位，成為了德信服務業(yè)績的主要支撐。

應收款規(guī)?？刂戚^好

財務角度來看，2023H1德信服務的主要財務指標表現(xiàn)不佳。上半年營業(yè)收入為4.58億元，同比下降5.6%；毛利潤能1.29億元，同比下降16.2%，凈利潤為6330萬元，同比下降28.6%，收入、利潤下降主要是因為增值服務受到影響。

毛利率方面，德信服務2023H1的毛利率由2022H1的31.8%下降3.6個百分點至28.2%。增值服務業(yè)務對物業(yè)企業(yè)而言并不穩(wěn)定，這一點也反映在毛利率上。德信服務2023H1的社區(qū)增值服務下降2.5百分點至39.5%，非業(yè)主增值服務的毛利率則下降5.5個百分點至35.1%，增值服務的毛利率降低有經濟環(huán)境影響的原因，也有關聯(lián)開發(fā)商對物業(yè)企業(yè)讓利減少的因素。

德信服務基礎物管服務的毛利率則維持了穩(wěn)定，今年上半年的毛利率為25.1%，與去年一致。基礎物管服務的商業(yè)模式是物業(yè)服務行業(yè)的本質反映，也體現(xiàn)了物業(yè)服務行業(yè)的抗周期性。

應收款規(guī)模偏高是很多物業(yè)企業(yè)都面臨的一個難題，對關聯(lián)方業(yè)務款應收未收的情況，在行業(yè)中相當普遍。今年上半年，行業(yè)也涌現(xiàn)了不少地產開發(fā)企業(yè)以物業(yè)資產抵消應收款的動作。

德信服務今年上半年在控制應收款增長方面表現(xiàn)較好。

其貿易應收款項主要來自向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務收入及非業(yè)主增值服務，截至2023年6月30日，德信服務剔除撥備后的貿易應收款余額約為4.1億元，和去年底的3.7億相比只發(fā)生了小額度增長，減值撥備的數(shù)額也相對較小，約為2797萬元。

另外，德信服務今年還出現(xiàn)了在手現(xiàn)金下降的情況，截至2023年6月30日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物小幅度下降6.2%至1.97億元。

目前企業(yè)已披露的業(yè)績并非完整年報，還未包含企業(yè)的現(xiàn)金流量表，不過可以從上半年的活動可以看出，其作為現(xiàn)金流充沛的物業(yè)服務企業(yè)在手現(xiàn)金減少的主要原因——上半年共花費6039萬港元在公開市場回購股份并注銷，在維護二級市場股票價格方面做出了積極嘗試。

值得一提的是，德信服務在去年出借了一筆本金3.15億元，年利率為8%的貸款，到期日為2024年12月，借款人是作為德信中國供應商的獨立第三方，且以不低于6.3億元的停車位作為抵押，該筆貸款也將為德信服務提供每年約2500萬元的利息收入。

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