今年以來，監(jiān)管多番“喊話”對房地產(chǎn)金融保持監(jiān)管高壓，對涉房信貸政策持續(xù)“打補丁”。不過，在大型商業(yè)銀行壓降房地產(chǎn)貸款集中度之時，也有部分地方中小銀行趁機攬客搶占市場，6月1日，在銀保監(jiān)會舉行的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會黨委委員、副主席梁濤，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞對房地產(chǎn)融資、貸款集中度新規(guī)實施情況、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)整改等熱點問題一一作出回應(yīng)。劉忠瑞表示，將對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監(jiān)管措施。

房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年來新低

在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，監(jiān)管緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，遏制房地產(chǎn)金融泡沫，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

來自銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低。房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模也都持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續(xù)下降趨勢，投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。

此外，銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個月下降。

“同時，我們在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”梁濤介紹稱，截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個人按揭貸款中，首套房占比為91.8%，同比上升0.8個百分點，投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

談及未來調(diào)控機制，梁濤強調(diào)稱，銀保監(jiān)會將繼續(xù)保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房價大起大落，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，保持對違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，防止亂象回潮。繼續(xù)支持好住房租賃市場發(fā)展，提供更有針對性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。加強與相關(guān)部門的工作協(xié)同，形成促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的合力，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標。

集中度管理制度下地方中小銀行趁機搶份額

2020年12月26日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)劃定房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”，對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

在彼時的《通知》中，監(jiān)管給地方銀行適度調(diào)整留出了空間，例如，央行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點，以通知第3檔、第4檔、第5檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

如今，房貸集中度新規(guī)已運行半年之久，實施效果如何?從銀保監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)來看，截至今年4月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降，房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已經(jīng)連續(xù)7個月下降，6家國有大型銀行全部實現(xiàn)集中度下降，其他各類銀行的集中度總體上也呈現(xiàn)了下降的趨勢。

但在大型銀行主動調(diào)整信貸投放方向之時，亦有部分中小銀行趁機攬客。劉忠瑞介紹稱，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機，爭搶房地產(chǎn)貸款市場份額，房地產(chǎn)貸款增速較快，房地產(chǎn)貸款集中度有所上升。

針對造成該現(xiàn)象的原因，光大銀行金融市場部分析師周茂華分析指出，中小銀行大舉介入房貸市場，需要從供求兩端找原因：首先是國內(nèi)房地產(chǎn)貸款額度大、信用鎖定期限長、利率較高、銀行收入穩(wěn)定，抵押品相對安全，房地產(chǎn)不良率低，銀行房貸風(fēng)控管理成本低;其次是房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟和地方財政中仍發(fā)揮重要作用，市場相信地方政府在必要時還是會呵護樓市;最后是近年來國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境相對有所收緊，部分杠桿高、經(jīng)營能力和現(xiàn)金流弱的中小房企融資需求旺盛。相對部分中小銀行的資產(chǎn)端業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模相對大，這就導(dǎo)致短期內(nèi)部分中小銀行房貸集中度上升較快。

“銀保監(jiān)會高度重視這一問題，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監(jiān)管措施。”劉忠瑞說道。

經(jīng)營貸自查不力將依法從嚴監(jiān)管

為進一步圍堵資金漏洞，遏制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，一場針對違規(guī)經(jīng)營貸流入樓市的監(jiān)管風(fēng)暴也越刮越猛。今年3月末，銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、央行辦公廳印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，通過加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強中介機構(gòu)管理等，嚴防經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。隨后各地銀保監(jiān)局“重拳”出擊，會同當?shù)刈〗ú块T和央行分支機構(gòu)，組織開展機構(gòu)自查、非現(xiàn)場篩查、現(xiàn)場檢查等工作，對經(jīng)營貸規(guī)?？偭看蟆⒃鲩L快的機構(gòu)重點進行核查。

劉忠瑞介紹稱，在排查中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)和個人挪用經(jīng)營貸手段多樣，通過各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。具體表現(xiàn)為，有的拆入資金全款買房后，申請經(jīng)營貸款償還買房資金;有的借款人將個人經(jīng)營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉(zhuǎn)套現(xiàn)，以掩蓋買房的最終目的;有的編造交易背景、虛構(gòu)貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機構(gòu)協(xié)助包裝貸款材料、提供過橋資金，協(xié)助借款人繞過銀行審批條件，可謂手段多樣，花樣翻新。

北京商報記者此前在調(diào)查過程中也發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)一些貸款中介依舊打著“一條龍”包通過的旗號，為購房者“排憂解難”。但購房者需要支付居間費、墊資費、公司費、流水費等一系列收費套路，甚至有中介通過提供墊資的方式，引導(dǎo)購房者進行民間借貸。

劉忠瑞指出，下一步，銀保監(jiān)會將會同住建部、央行密切關(guān)注政策執(zhí)行效果和排查結(jié)果。對自查不力被監(jiān)管查實、故意隱瞞問題或發(fā)現(xiàn)問題未及時處理問責(zé)的銀行、中介機構(gòu)，將依法依規(guī)從嚴采取監(jiān)管措施。對確認挪用經(jīng)營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。同時，總結(jié)工作經(jīng)驗，完善長效機制，將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。

在蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金看來，加大監(jiān)管力度，從商業(yè)銀行微觀授信業(yè)務(wù)的層面加強管控是十分必要的。毫無疑問這種監(jiān)管政策變化是自上而下的，近期更多的銀行開展對企業(yè)資質(zhì)審核和標準提高、貸款用途行為納入征信等業(yè)務(wù)強相關(guān)的具體政策，這種從微觀出發(fā)的監(jiān)管更具剛性，預(yù)計實施效果也更好。

陶金進一步指出，未來，除了加強監(jiān)管和處罰力度、提升監(jiān)管能力、編織更細密的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)外，更多的還是需要依靠銀行業(yè)的監(jiān)管體系，引導(dǎo)每家銀行嚴格落實貸前貸中和貸后的賬戶和資金風(fēng)險管理，并對銀行違規(guī)行為予以更大力度的處罰，以提高違規(guī)成本。

記者 孟凡霞 宋亦桐