中駿集團(tuán)旗下物業(yè)板塊——中駿商管于7月2日在港交所敲鑼上市。作為港股房企少有的具有“商管”標(biāo)簽的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中駿商管的規(guī)模及業(yè)績(jī)成色，也在上市以來(lái)多個(gè)交易日交投活躍的股價(jià)表現(xiàn)之下，得以被持續(xù)聚焦。

主打“商管” “住管”收入仍占大頭

中駿商管對(duì)外給出的企業(yè)定位是“綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商”。截至2020年末，該公司布局國(guó)內(nèi)55個(gè)城市。從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，中駿商管的主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)。

截至2020年末，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管總建筑面積為約99萬(wàn)平方米，住宅物業(yè)在管總建筑面積約為1525.5萬(wàn)平方米，超過(guò)商業(yè)物業(yè)在管面積15倍。

2018-2020年三個(gè)年度，中駿商管的收益分別約為3.97億元、5.75億元、8.05億元。盡管中駿商管強(qiáng)調(diào)企業(yè)“商管”屬性，但住宅物業(yè)管理服務(wù)在公司收入中仍然占主要地位。2018年至2020年，源自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收益分別為2.44億元、3.33億元、4.32億元，分別占中駿商管同期總收益的61.6%、58%、53.7%;商業(yè)物業(yè)部分的服務(wù)主要包括基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)、其他增值服務(wù)。2018-2020年三個(gè)年度，該部分業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收益分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，分別占中駿商管同期總收益的38.4%、42%、46.3%。

從利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)來(lái)看，2018-2020年三個(gè)年度，中駿商管分別實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1.37億元、2.12億元和3.57億元，得益于商業(yè)物業(yè)管理的高毛利，中駿商管整體的毛利率水平在近三年也實(shí)現(xiàn)了一定的增長(zhǎng)：從2018年的34.6%增長(zhǎng)至2020年的44.3%。

“由于公司將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)分部上，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益所占百分比將會(huì)繼續(xù)上升。”中駿商管在招股書(shū)中，如是描述對(duì)商管業(yè)務(wù)發(fā)展的預(yù)期。

第三方業(yè)務(wù)“微乎其微”

與大多數(shù)物業(yè)公司一樣，“母公司依賴(lài)癥”也顯現(xiàn)在中駿商管這家港股物企新秀身上。

分業(yè)務(wù)類(lèi)型來(lái)看，2018-2019年間，中駿商管商業(yè)物業(yè)板塊的在管面積及收益，基本上都來(lái)自于中駿集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;截至2020年末，該板塊獲得了來(lái)自第三方的收益為235.8萬(wàn)元，占比僅為0.6%。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報(bào)記者表示，母公司項(xiàng)目供給也會(huì)面臨著諸多挑戰(zhàn)，如母公司的項(xiàng)目輸出數(shù)量、周期能否滿(mǎn)足公司規(guī)模發(fā)展需求等，因此公司未來(lái)項(xiàng)目增長(zhǎng)更多還需要從外部獲取。

就后續(xù)拓展第三方業(yè)務(wù)話(huà)題，中駿商管方面回應(yīng)北京商報(bào)記者稱(chēng)，“在業(yè)務(wù)拓展上，中駿商管保持和母公司一致的步調(diào)，不可避免帶有母公司的烙印。但中駿商管也正在努力成為更獨(dú)立的物業(yè)平臺(tái)。未來(lái)來(lái)自第三方物業(yè)管理面積也有望逐步增加。2020年，公司已逐步向第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)，公司提供商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率高于同業(yè)。

世界城落地難

中駿商管的規(guī)模擴(kuò)張，與中駿集團(tuán)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)擴(kuò)張相伴而行。招股書(shū)顯示，中駿商管于2019年開(kāi)始提供購(gòu)物商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)，作為中駿集團(tuán)擴(kuò)大其購(gòu)物商場(chǎng)組合整體戰(zhàn)略的一部分。

發(fā)展中的中駿世界城項(xiàng)目，則被中駿商管內(nèi)部視為公司規(guī)模擴(kuò)張及業(yè)績(jī)提升的“助推器”。此前，中駿集團(tuán)曾提出“百城計(jì)劃”，計(jì)劃到2025年在全國(guó)布局100個(gè)中駿世界城項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)面積超1000萬(wàn)平方米。對(duì)此，中駿商管也在招股書(shū)中提及，“中駿世界城的高速發(fā)展，將對(duì)該公司業(yè)績(jī)的發(fā)展形成強(qiáng)有力的支持”。

公開(kāi)資料顯示，當(dāng)前中駿集團(tuán)對(duì)外“官宣”的在營(yíng)及籌建的中駿世界城已達(dá)37座。不過(guò)據(jù)梳理，截至目前，中駿商管在管的已開(kāi)業(yè)中駿世界城僅有5座。

在肖云祥看來(lái)，母公司中駿世界城項(xiàng)目的落地，對(duì)中駿商管提高管理面積提供助力是肯定的，但需要時(shí)間和戰(zhàn)略計(jì)劃，未來(lái)也會(huì)面對(duì)很多不確定性。

中駿商管方面表示，截至2021年1月底，中駿集團(tuán)共有21個(gè)開(kāi)發(fā)中或規(guī)劃開(kāi)發(fā)購(gòu)物商場(chǎng)。商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增加，讓開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)的需求也有所增加。過(guò)去一年，中駿集團(tuán)新進(jìn)入14個(gè)城市，新增38幅土地，新增貨值1200億元。隨著中駿集團(tuán)開(kāi)發(fā)中或規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增加，開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)的需求亦會(huì)增加，帶動(dòng)該業(yè)務(wù)近年快速增長(zhǎng)。(盧揚(yáng) 榮蕾)