（原標(biāo)題：天房發(fā)展連虧兩年 資產(chǎn)負債率上升到94%創(chuàng)新高）

4月12日，股價漲停的天房發(fā)展(600322)，背后隱藏著一份難言亮麗的財報。

根據(jù)2021年年報顯示，報告期內(nèi)，天房發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入超46.65億元，但是歸母凈利潤卻虧損超過18.43億元，扣非凈利潤也錄得18.07億元的虧損。

值得注意的是，天房發(fā)展資產(chǎn)負債率升至94.43%，不僅首次突破90%，而且創(chuàng)出公司上市以來峰值。

超過18億元的虧損規(guī)模，對于天房發(fā)展來說是一個怎樣的體量呢？

梳理來看，天房發(fā)展2002年到2007年之間，歸母凈利潤始終在千萬元級別。從2008年開始，乘著房地產(chǎn)價格走高的東風(fēng)，天房發(fā)展歸母凈利潤開始突破億元級別。

其中，2008年到2014年凈利潤保持在1.12億元到2.68億元之間；此后的2016年、2020年錄得虧損，且2020年虧損額度超過25億元。這也就意味著，天房發(fā)展2020年和2021年兩年的虧損金額，就已經(jīng)遠超公司上市以來盈利規(guī)模的總和。

就經(jīng)營情況而言，天房發(fā)展（含全資、控股子公司、參股公司按權(quán)益計算）2021年全年實現(xiàn)合同銷售面積15.57萬㎡，實現(xiàn)合同銷售金額40.56億元。

拆解來看，天房發(fā)展的銷售區(qū)域主要集中在天津和蘇州兩地，那么，這一北一南的房地產(chǎn)市場景氣度如何呢？

2021年天津調(diào)控政策寬柔相濟，市場面臨較大調(diào)整壓力，但成交量價均高于上年。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年天津市商品房銷售面積為1435.42萬平方米，銷售面積同比增長9.8%，銷售額為2322.76億元，銷售額同比增長9.9%，成交均價16182元/㎡，同比增長0.1%。

從蘇州來看，2021年，蘇州市區(qū)（含吳江）商品住宅新增供應(yīng)917.02萬平方米，成交925.17萬平方米，銷售金額達2393.92億元；蘇州大市（含四縣市）新增供應(yīng)1836.55萬平方米，成交1862.55萬平方米，銷售金額達4092.59億元。蘇州全年市場熱度整體呈現(xiàn)出“前高后低”的特征。

從年報來看，天房發(fā)展在兩地的銷售毛利率水平呈現(xiàn)出分化走勢。其中，天津市去年毛利率水平為26.31%，提升了10.56個百分點；蘇州毛利率則為-9.70%，下降了接近26個百分點。

在兩地市場增長的加持下，天房發(fā)展雖然去年凈利潤大虧，但是去年46.65億元的營收規(guī)模實現(xiàn)了超過69%的增長。不過拆解公司財報可以看出，公司銷售費用的增幅遠遠超過營收的增幅。年報顯示，天房發(fā)展2021年銷售費用達到2.34億元，同比增幅接近115%。

同時，天房發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則出現(xiàn)超過33%的降幅，折射出疫情影響下，銷售情況的不及預(yù)期，以及公司所收現(xiàn)金的下滑。

資產(chǎn)負債率走高的背景下，天房發(fā)展明確，2022年公司將有針對性地將資金輸送到關(guān)鍵工作上，繼續(xù)抓好資金平衡，化解債務(wù)風(fēng)險；打贏債務(wù)兌付和保證現(xiàn)金流量兩項攻堅戰(zhàn)，圍繞資金平衡，大力推進銷售、盤活資產(chǎn)和項目轉(zhuǎn)讓，做好項目退稅工作。

“公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)存在負債規(guī)模普遍較大、負債率普遍較高的特點。受到房地產(chǎn)行業(yè)融資調(diào)控政策趨嚴(yán)、債務(wù)風(fēng)險敞口增大等因素的影響，公司近年來融資難度加大，加之新冠肺炎疫情也在一定程度上影響了施工進度及銷售回款速度，公司可能面臨短期資金流動性風(fēng)險?！?/p>

天房發(fā)展指出，為防范流動性風(fēng)險，將一方面抓銷售促回款，推進資產(chǎn)盤活及租賃，積極拓展物業(yè)服務(wù)等發(fā)展方向，以豐富資金來源，解決流動性問題；另一方面創(chuàng)新融資方式、加大資金調(diào)控力度，提高資金利用效率，通過精細化和專業(yè)化運作，做好流動性管理。

從近期天房發(fā)展公告披露情況來看，相關(guān)運作已經(jīng)起步。今年3月中旬，天房發(fā)展曾發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司天津市天薊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司60%股權(quán)，評估價值約為2.99億元。而在全年年底，天房發(fā)展還開始籌劃擬將控股子公司吉利大廈17.61%股權(quán)以21,052.34萬元價格轉(zhuǎn)讓給公司控股股東津投資本，以津投資本持有的對天房發(fā)展21,052.34萬元債權(quán)進行沖抵方式支付股權(quán)對價，不再向天房發(fā)展支付現(xiàn)金。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)負債率 天房發(fā)展