（原標題：2只創(chuàng)新型REITs下周二發(fā)售，紅土深圳安居REIT網(wǎng)下133倍認購創(chuàng)紀錄，還有1只本周五詢價，為何這么火？）

財聯(lián)社8月9日訊（記者 周曉雅）繼3只保障性租賃住房REITs相繼獲批后，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT詢價結(jié)果隨之浮出水面。2只產(chǎn)品昨晚相繼發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》，均將在8月16日至8月17日發(fā)售。此外，華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下詢價也定檔在8月12日。

(資料圖片僅供參考)

從網(wǎng)下詢價情況來看，保障性租賃住房REITs的投資熱度高漲。紅土創(chuàng)新基金表示，本次詢價共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，這一倍數(shù)也刷新了國內(nèi)已發(fā)行公募REITs紀錄。

中金廈門安居REIT共收到69家網(wǎng)下投資者管理的220個配售對象的詢價報價信息，擬認購份額數(shù)量總和為1431190萬份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的108.96倍。

最終，紅土深圳安居REIT的發(fā)售價格被確定為2.484元/份，而中金廈門安居REIT的最終認購價格被確定為2.600元/份。

即將進行詢價的華夏北京保障房REIT，詢價區(qū)間為2.279元/份-2.643元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認購價格。

2只保障性租賃住房REIT下周二發(fā)售

紅土創(chuàng)新基金表示，此次詢價中，所有網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)2.610元/份，加權(quán)平均數(shù)為2.600元/份，基金管理人、財務顧問根據(jù)上述中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合市場情況及發(fā)售風險等因素，審慎合理確定本次基金的發(fā)售價格為2.484元/份。

該基金募集期被為2022年8月16日起至2022年8月17日止，即下周二開始發(fā)售。按照認購價格2.484元/份和5億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，預計募集資金總額12.42億元。

此前，證監(jiān)會準予紅土深圳安居REIT募集總份額5億份。隨后，紅土創(chuàng)新基金表示，本次發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成。初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為60%。其中，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認購數(shù)量為2.55億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為51%。而基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方以外的專業(yè)機構(gòu)投資者參與戰(zhàn)略配售的，擬認購數(shù)量為0.45億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為9%。

網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.4億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為28%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為70%。公眾投資者認購的初始基金份額數(shù)量為0.6億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為12%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為30%。

從限售情況來看，網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售的基金份額均無流通限制及限售期安排，自本基金在深交所上市之日起即可流通。而戰(zhàn)略配售的基金份額至少持有期限為自上市之日起不少于12個月，最多要求不少于60個月。

中金廈門安居REIT剔除不符合條件的報價后，所有網(wǎng)下投資者剩余報價的中位數(shù)為 2.6950 元/ 份，報價加權(quán)平均數(shù)為 2.6856 元/份。根據(jù)上述中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合配售對象的報價情況，中金基金確定最終認購價格為2.600元/份。

同樣的，該基金募集期為2022年8月16日至2022年8月17日。按認購價格2.600元/份和5億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，預計募集資金總額為13億元（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

具體來看，證監(jiān)會準予該基金募集的基金份額總額為5億份。而中金廈門安居REIT最終被確定戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3.12億份，為本次基金份額發(fā)售總量的62.47%。網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.31億份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70.00%；公眾初始發(fā)售份額為5629.5萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30.00%。最終網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售合計份額為本次發(fā)售總份額扣除戰(zhàn)略配售最終發(fā)售份額，最終網(wǎng)下發(fā)售份額、公眾發(fā)售份額將根據(jù)回撥情況（如有）確定。

華夏北京保障房REIT本周五詢價

此外，備受市場關(guān)注的華夏北京保障房REIT也出現(xiàn)新動態(tài)。今日，華夏基金公告稱，華夏北京保障房REIT將于2022年8月12日9:00-15:00進行詢價，詢價區(qū)間為2.279元/份-2.643元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認購價格。

公開資料顯示，證監(jiān)會準予華夏北京保障房REIT發(fā)售的基金份額總額為5億份。初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3億份，其中原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認購數(shù)量為1.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為35%。網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.4億份，公眾投資者認購的初始基金份額數(shù)量為0.6億份。

根據(jù)公告，華夏北京保障房REIT網(wǎng)下投資者擬認購價格的最小變動單位為0.001元；單個配售對象最低擬認購份額數(shù)量為100萬份，擬認購份額數(shù)量最小變動單位為10萬份，即網(wǎng)下投資者指定的配售對象的擬認購份額數(shù)量超過10萬份的部分必須是10萬份的整數(shù)倍，每個配售對象的擬認購份額數(shù)量不得超過1.4億份。

底層資產(chǎn)分布深圳、廈門、北京

不同于其他公募基金，公募REITs的投資收益主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施項目收入形成可供分配金額的年度分紅的年度派息率，以及公募REITs上市后兼具權(quán)益屬性的資本利得，因此，產(chǎn)品的底層資產(chǎn)無疑是市場的聚焦點。

公開資料顯示，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)。

上述項目的建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。（含配套商業(yè)建筑面積合計414平方米），停車位510個。從出租率和租約期限來看，截至今年3月底，四個項目整體出租率達99%左右，且項目3年期租約的占比達98.03%。

就產(chǎn)品投資回報，紅土創(chuàng)新基金表示，2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金額分別為2453.3萬元和4918.35萬元。以基礎(chǔ)設(shè)施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率分別為4.24%和4.25%。

中金廈門安居REIT的目標基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，兩個項目的建筑面積為19.86萬平方米，截至今年3月底，項目的整體出租率達到99.29%。

這一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計為12.14億元，以此進行估算，且按照可供分配金額的100%向投資者分配，預計2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3960.89萬元，現(xiàn)金分派率約4.33%；2023年度的全年可供分配金額為人民幣約5263.32萬元，現(xiàn)金分派率約4.34%。

而華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目?？偨ㄖ娣e約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。

華夏基金表示，綜合考慮多方面因素，以 11.52 億元為募集資金，2022 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日期間 和 2023 年度本基金的現(xiàn)金分派率7分別約為 4.30%（年化）和 4.31%。

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